La reciente sanción de la leyes Provinciales Nº 8.836 y 8.837, reguladoras de las llamadas “Ley de avalúos 2016” y “Ley Impositiva 2016”, ponen en el tapete una nueva preocupación para el sector inmobiliario.

Según aseguran escribanos, abogados y corredores inmobiliarios, “la modificación de estas leyes aumenta los costos de escrituración de propiedades urbanas y rurales de forma desproporcionada con la realidad económica actual y frena las operaciones”. 

La protesta de los expertos se centra puntualmente sobre el Impuesto de Sellos. Para entender en qué consiste el encarecimiento del trámite, es necesario distinguir qué se modificó y qué no en relación al año pasado. 

Lo que continúa sin cambios es la tasa que se debe pagar en concepto de Sellos sobre las operaciones de compraventa de inmuebles. Tanto en 2015 como en 2016 se determinó una alícuota del 2,5% para ese tributo. 

Lo que sí cambia es el valor sobre el cual se aplica esa tasa. El contador Mario Comellas, titular del Estudio especializado en Asuntos Tributarios & Previsionales, explicó que el año pasado el 2,5% se aplicaba sobre el doble del avalúo fiscal de la propiedad o sobre el precio convenido entre las partes (de las dos opciones se utilizaba el valor más alto). 

Es decir que si una propiedad estaba valuada por ATM en $ 500 mil, se pagaba de Impuesto de Sellos el 2,5% de $ 1.000.000 ($ 25.000).

Si el precio convenido por las partes era mayor a $ 1.000.000, por ejemplo $ 1.200.000, se usaba ese valor como referencia. Pero para comprender mejor la modificación vale suponer que el valor acordado entre las partes es menor al millón de pesos. 

Este año, en cambio, “la base imponible para la liquidación del Impuesto de Sellos es de tres veces el avalúo de ATM para inmuebles urbanos y suburbanos, y de cinco veces el avalúo de ATM para inmuebles rurales y de secano”, indicó el contador.

Por tanto, en la operación de compraventa de un inmueble urbano valuado en $ 500.000, se pagará por Impuesto de Sellos una tasa del 2,5% sobre $ 1.500.000 (tres veces el valor de la propiedad según ATM). Es decir que se abonará $ 37.500 por ese tributo. 

Si, en cambio, se trata de la venta de un inmueble rural valuado en $ 500.000, se pagará el 2,5% de  $ 2.500.000 (cinco veces el valor de la propiedad según ATM), lo que obliga a desembolsar $ 62.500.

Cabe aclarar que las modificaciones mencionadas fueron determinadas por el artículo 6 de la ley N° 8.837, publicada en el Boletín Oficial de Mendoza el lunes 18 de enero de 2016.

Por último, el contador Mario Comellas recordó que “hay que tener en cuenta, además, el incremento sufrido en la Ley de Avalúos, que actualizó el valor de los inmuebles como mínimo en un 25%”. Eso significa que los inmuebles que el año pasado valían $ 500.000 a los ojos de ATM, este año son valuados en $ 625.000.

Se deprimen las ventas

Miguel Astorga, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, opinó que “las modificaciones afectan a un sector que estaba viendo con buenos ojos 2016, luego de que el Gobierno nacional levantara el cepo”. 

“Las propiedades rurales están deprimidas. Se venden por valores mucho menores a los de mercado. Si a esto se le suma el aumento del sellado, se produce un detenimiento de las operaciones”, remarcó Astorga. 

Coincidió con estas declaraciones el ex presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, Santiago Debé, y propietario de la inmobiliaria que lleva su nombre. A esto sumó que es inherente la rápida modificación de la ley y la revisión de los avalúos fiscales que tienen valores totalmente anárquicos. 

Asimismo, aseguró que este tipo de leyes desalientan las inversiones. “El Impuesto de Sellos es un tributo que no cae sobre un trabajo sino sobre una inversión, y que en lugar de recuperar las inversiones productivas, generar crédito y fomentar el desarrollo de economías regionales, pareciera que se lo castiga”, sentenció Debé. 

En tanto, Roberto Baeza, titular de Roberto Baeza Propiedades, comentó que “previo a la publicación de las leyes de Avalúo e Impositiva el mercado no tenía operaciones fluidas”. 

“Ahora la situación empeora porque los gastos de transacción se elevan demasiado. Es un golpe duro a una actividad que ya venía complicada”, indicó. 

Se mostró de acuerdo el secretario del Colegio Notarial de la Segunda Circunscripción, Paulo Barolo, quien puso de ejemplo una operación de venta de una finca abandonada (un hecho real) que estaba lista para su venta por $ 1.000.000. “El avalúo de ATM es de $ 1.100.000. Con la nueva ley se debe tributar de Impuesto de Sellos el 2,5% sobre $ 5.500.000 (cinco veces el avalúo). Esa venta, obviamente, se cayó de forma inmediata ante esta modificación exagerada. Éste es un ejemplo que afecta al sector inmobiliario pero hay muchos otros que tocan a otros ámbitos de la economía”, aseguró. Se intentó obtener la opinión de Alejandro Donati, titular de ATM, pero el funcionario optó por no dar declaraciones. /Informe: Carlos Simón

Denuncian avalúos por encima del precio real

En base a las modificaciones mencionadas, el Colegio Notarial de la Provincia de Mendoza, la Cámara de Comercio Industria y Agropecuaria de San Rafael, el Colegio de Abogados y Procuradores de la Segunda Circunscripción Judicial y el Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, manifestaron su descontento y denunciaron que "los valores de avalúo de todas las propiedades y -principalmente- las rurales, se encuentran entre un 15% y un 50% por encima del precio real de mercado”. 

El contador Carlos Schestakow, explicó que “hay propiedades valuadas claramente por debajo de su valor real y por eso el Gobierno decidió triplicar y quintuplicar la base imponible para el Impuesto de Sellos”. Sin embargo, aclaró que otros inmuebles “sí están valuados por encima de su valor real”, como advierten los organismos mencionados, y “pagan impuestos exageradamente altos”. 

En esos casos, Schestakow recomienda presentar una queja formal. “La Ley de Avalúo contempla mecanismos legales a través de los cuales los propietarios de inmuebles pueden impugnar el avalúo designado por el Gobierno para su inmueble”, indicó. 

“Claro está que, en el mejor de los casos, se podrá bajar el avalúo al precio real de mercado, pero el Impuesto de Sellos se seguirá pagando sobre tres o cinco veces ese valor. Es una carga tributaria realmente alarmante”, comentó el contador.