Federico Poore

a escena tiene lugar un jueves de primavera de 2021. La Legislatura porteña aprueba en primera lectura las propuestas para habilitar la construcción de dos nuevas torres en Belgrano, una de 53 de metros de altura y otra de 72, en áreas de protección histórica. Durante la misma sesión, el gobierno de Horacio Rodríguez Larreta logra el visto bueno para permitir otras nueve torres de edificios.

Hasta aquí, la crónica dura. Pero el dato político saliente de aquella jornada fue que Larreta, impulsor de sendos convenios que permitían construcciones por encima de los límites actuales, no logró el apoyo de la Unión Cívica Radical (UCR) para otros proyectos, como el de una torre de 23 pisos en un área de protección histórica lindante a un monasterio del siglo XVIII, que terminó saliendo del temario. La Coalición Cívica, otro aliado de peso de la alianza gobernante, se abstuvo en todos los casos.

Algo se había quebrado en la lógica de desarrollo urbano en el Gobierno de Larreta, y la situación se mantiene a la fecha.

Hasta el recambio legislativo de diciembre de 2021, el bloque oficialista había logrado habilitar 12 convenios urbanísticos. El año pasado, ya sin los votos de la Coalición Cívica, no pudo aprobar ninguno.

Una antigua casona de Belgrano, en Olazabal 2799. Es uno de los puntos que forman parte de un mapa colaborativo realizado por vecinos para denunciar las demoliciones. Victoria Gestualdi/Télam

“Los convenios son un marco de excepción y no creemos que tengan que volverse un mecanismo regular”, explicó Facundo Del Ganso, legislador de la Coalición Cívica, a elDiarioAR. “Tienen algún sentido en el caso de grandes desarrollos, como Costa Urbana o la construcción del nuevo estadio de San Lorenzo, pero no estamos de acuerdo en aplicarlos para otorgar mayor constructividad a los desarrolladores”.

En rigor, los convenios urbanísticos nacieron en la década del setenta para intentar resolver situaciones puntuales. Pero durante la gestión de Rodríguez Larreta, las propuestas de desarrolladores a cambio de una contraprestación fueron generalizadas.

En rigor, los convenios urbanísticos nacieron en la década del setenta para intentar resolver situaciones de parcelas que, por su tamaño o la irregularidad de la manzana que las contienen, podían ser exceptuadas de las normas de tejido generales. Pero durante la gestión de Rodríguez Larreta, y tras ser contemplados como una herramienta central del Código Urbanístico de 2018, las propuestas de desarrolladores privados (pedidos de alturas mayores a las permitidas) a cambio de una contraprestación (en general monetaria) comenzaron a emerger de manera cada vez más generalizada. Esto desató críticas no solo de especialistas en planeamiento urbano y de legisladores de la oposición, sino también al interior de la alianza gobernante.

“Con los convenios el mercado se excita, arrancan los lobbies y eso hay que desalentarlo enseguida”, dijo Del Ganso. “En este contexto, son un marco polémico.”

En total, los desarrolladores acercaron 113 convenios, de los cuales 70 fueron rechazados tras el análisis técnico de la Secretaría de Desarrollo Urbano. Los restantes quedaron con el visto bueno del obierno porteño, pero no todos llegaron a aprobarse en la Legislatura.

“Las ciudades se modifican de manera cada vez más rápida. Por eso el Código Urbanístico de 2018 prevé los convenios, porque asume que cualquier excepción que tienda a mejorar la norma está bien”, dijo a elDiarioAR el secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad, Álvaro García Resta.

Para García Resta, la transparencia del proceso está garantizada ya que las propuestas respondieron a un llamado abierto y porque la contraprestación monetaria está establecida de antemano mediante una fórmula matemática.

“Los convenios urbanísticos se promueven en todo el país y me parecen una forma de poner reglas claras a la cooperación público-privada”, agregó el funcionario.

No todos coinciden en las formas en las que se dio este proceso.

El gobierno porteño propuso construir un edificio de 20 pisos en la esquina de Córdoba y Reconquista, en una parcela lindera con la iglesia de Santa Catalina, construida en 1745. Télam

“No existe ante la avalancha de convenios un patrón que permita entender el sentido de una operación urbana global encarada, salvo la asignación aleatoria de más cantidad de metros construibles,” explicó Néstor Magariños, profesor de la cátedra de Planificación Urbana en la Facultad de Arquitectura FADU-UBA.

“Un código urbano es al mismo tiempo un pacto social, pues condensa lo que se puede y lo que no se puede hacer en la ciudad en relación a la ocupación del suelo, a las volumetrías construibles, a los usos compatibles. Estos convenios ponen en crisis la ley y la existencia de normas generales, poniendo el foco en situaciones individuales, en esas ‘excepciones’ al código, donde lo particular prevalece por lo general”, agregó.

Incentivos que no alcanzan

Para Claudia Neira, legisladora del Frente de Todos (FdT) y presidenta de la comisión de Espacio Público, uno de los grandes problemas de los convenios urbanísticos es que casi todos terminan desarrollándose en las áreas más ricas de la ciudad.

“No estoy en contra per se de que exista un convenio urbanístico, pero sí en cómo se viene planteando en términos de convocatoria al privado para que presente el proyecto. Esto hace que la política termine diseñada más en función del interés privado que del interés público”, dijo Neira. “Y si ves los convenios que están en estudio, casi todos están centrados en las mismas zonas”.

Actualmente el Gobierno porteño reduce las compensaciones exigidas para aquellos proyectos desarrollados en la llamada “zona prioritaria sur” (Monserrat, Constitución oeste, Barracas y La Boca), pero una revisión de los 113 proyectos presentados hasta el momento muestran que estos incentivos no parecen haber sido suficientes. El grueso de convenios propuestos se encuentran en Núñez, Belgrano, Palermo y Caballito.

El Gobierno porteño reduce las compensaciones exigidas para proyectos desarrollados en la zona sur de la Ciudad (Constitución, Barracas, La Boca). Sin embargo, el grueso de convenios propuestos se encuentran en Núñez, Belgrano, Palermo y Caballito.

Para la legisladora, los convenios podrían plantear otro tipo de compensaciones, por ejemplo, que a cambio de otorgar mayor constructividad en un área rica de la ciudad el Estado pueda exigir la construcción de un número equivalente de metros en una zona menos desarrollada con una tipología específica y que al Estado le interese.

En un sentido similar se expresó Emilio Rivoira, presidente del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), quien sugirió diferenciar los incentivos de los convenios para el norte y el sur de la Ciudad y establecer “que sólo se darán incentivos en el norte cuando haya, al menos, uno equivalente en el sur, no pudiendo el norte alojar más del 50% de los convenios aprobados.”

El presidente del CPAU también sugirió que estos proyectos realicen evaluaciones ambientales estratégicas y de impacto ambiental para darle escala contextual urbana al convenio.

Abierto a alternativas

Otra legisladora de la Coalición Cívica, Cecilia Ferrero, presentó el año pasado un proyecto para dotar de un régimen legal a los convenios y restringir su utilización “a los casos en los cuales su efecto, no obstante, el interés privado eventualmente involucrado, pueda considerarse de nítido interés público”.

La red de organizaciones barriales, durante una de las manifestaciones para impedir que se sigan construyendo torres en la Ciudad de Buenos Aires. Télam

De aprobarse, se creará una comisión de evaluacion de proyectos -integrada por expertos en planeamiento urbano y especialistas en análisis de proyectos- que deberá certificar que las iniciativas a aprobar sean positivas “en términos urbanísticos, morfológicos, arquitectónicos, paisajísticos, ambientales y sociales en comparación con la aplicación de la norma general vigente”.

Según la propuesta de Ferrero, los oferentes deberán presentar una declaración jurada de intereses en el que manifiesten su vinculación con funcionarios del Ejecutivo del Gobierno de la Ciudad, incluyendo parentesco, amistad pública, frecuencia en el trato o “haber recibido beneficios de importancia”.

Con las iniciativas frenadas hace tiempo en la Legislatura, García Resta se muestra abierto a discutir opciones.

“Creo que el paso siguiente al llamado abierto a propuestas es que los convenios tengan una ley específica. Haber dado la discusión durante estos meses te da la pauta de cómo debería ser el ‘manual de instrucciones’ o el articulado (que regule los convenios)”, dijo el funcionario a este medio. “No tengo prurito en seguir discutiendo los proyectos que creo que valen la pena”.