El 2022 está a la vuelta de la esquina y por lo pronto se sabe que llegará con aumentos en las tarifas de gas y electricidad. La Secretaría de Energía informó que subirán entre 17% y 20% para todos los usuarios a fines de febrero o comienzos de marzo. Además, indicó que en las primeras semanas del año, pondrá en marcha una segmentación para excluir de los subsidios a unos 500.000 hogares del área metropolitana de Buenos Aires (AMBA). En este contexto, cuál será el impacto en el mercado inmobiliario de la medida que podría hasta triplicar los costos de las boletas

El borrador en el cual se basan los entes reguladores de la electricidad y el gas, ENRE y Enargas, fija que se le sacará el subsidio a quienes vivan en una propiedad donde el valor del metro cuadrado sea igual o superior a los US$3700. Así, serían alcanzadas por la medida viviendas de las zonas del corredor norte de la ciudad de Buenos Aires, como los barrios de Puerto Madero, Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez, de acuerdo a los valores de publicación de los inmuebles relevados por Reporte Inmobiliario.

Los brokers consideran que, al tratarse de barrios de alto poder adquisitivo, los precios de las propiedades y la demanda no sufrirán cambios. “En esas zonas, nadie va a dejar de comprar o va a pedir un mayor porcentaje de negociación porque tenga que destinar más dinero a los servicios”, opina Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria homónima. “Lo que puede llegar a representar el aumento en relación a los ingresos de los residentes de esas zonas es marginal”, asegura.

Compara la situación con la que tuvo lugar en 2011, cuando el Gobierno elevó de 247.000 a 273.000 la cantidad de hogares que triplicaron sus gastos de luz, gas y agua a raíz de la quita de subsidios. Las zonas alcanzadas en aquel enero de 2012 fueron Belgrano R, Retiro, Recoleta y el área de Torres Catalinas, entre otras. “En ese entonces, no hubo un impacto en los precios de las propiedades, por lo que desde el sector inmobiliario creemos que tampoco habría ahora”, analiza Achával.

En el mismo sentido opina Soledad Balayan, titular de Maure Propiedades: “Habrá que ver bien cómo lo medirán, pero no creo que el costo de servicios por ahora sea tan determinante como para que influya en el precio de inmueble”. Para justificar su respuesta, resalta que el costo de la luz, el gas y el agua en la zona Norte del Gran Buenos Aires (GBA) es superior al que se paga en Capital Federal, pero eso no fue un impedimento para la migración hacia esa área que se produjo desde el comienzo de la pandemia de coronavirus.

En tanto, la especialista plantea un interrogante sobre el que aún no se conocieron especificaciones. “¿Cómo harán para determinar el valor de metro cuadrado real si es un dato que nadie tiene?”, cuestiona. Una posibilidad, indica, es que se utilice la valuación fiscal, que es un dato que ya se encuentra tabulado y al que cada usuario tiene acceso desde la boleta de ABL/inmobiliario.

También Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario, tiene dudas de cómo se seleccionará a las propiedades que comiencen a pagar el costo pleno de la energía en 2022. Para él, la segmentación es compleja ya que en el mercado inmobiliario del AMBA “se pueden encontrar diferencias en radios muy pequeños”. “En una zona en la que hay inmuebles de US$4000/m² conviven unidades de menor calidad y de valores mucho más bajos”, asegura. “En Retiro podés tener un departamento de US$5000/m² y en la misma manzana un inquilinato de US$1500/m²”, ejemplifica.

Opina que, para llevar adelante la medida, la segmentación debería hacerse en base al consumo hogareño y no de acuerdo a los límites geográficos. “En zona Norte, por ejemplo, tenés Nordelta con casas con piletas climatizadas y altos gastos, pero cruzando el alambrado hay viviendas estándar”, señala. Por otro lado, sostiene que sería beneficioso que quienes viven en unidades grandes pero diseñadas de forma sustentable para ahorrar energía “no sufran los aumentos para diferenciarlos del resto de los que no la cuidan”.

“Podés tener el caso de un usuario que vive en una vivienda lujosa pero prende solo una lamparita porque no posee ingresos y enfrente vive otro en una unidad menos costosa pero hace mucho más gastos energéticos, ¿por qué los dos deberían verse afectados por la quita del subsidio de la misma forma?”, plantea.

Qué pasará con los alquileres

La quita de los subsidios sí podría llegar a impactar en los inquilinos. “Para ellos quizás sí sea una variable más a tener en consideración, pero no sabemos bien el efecto que podrá tener aún”, opina Balayan y resalta que, de todas formas, los precios de los alquileres hoy se encuentran condicionados por la baja oferta y la inflación, algo que va más allá de los servicios. “Veremos qué efecto es más fuerte sobre los valores”, dice.

Para Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate, lo más preocupante de la medida es que aquellos inquilinos que vivan en una unidad cuyo valor sea superior a US$3700/m² “tengan que pasar a pagar la totalidad del servicio”. “Por el momento, me parece que es más un sondeo de opinión pública porque es discutible el criterio que se aplicaría”, señala.

Ignacio Camps, director de Evoluer Real Estate, sostiene que, al tratarse de propiedades caras las que serían alcanzadas por la medida, “lo esperable es que los inquilinos no tengan problemas para hacerle frente a las tarifas”. En esa línea, Achával remarca que de por sí las zonas a las que afectaría la quita de subsidios se caracterizan por tener expensas caras y anticipa que lo que podría pasar es que los inquilinos “hagan más preguntas sobre el pago de servicios antes de mudarse”, aunque no cree que la decisión final se vea afectada como tampoco el precio del alquiler.