Por Agustín Gulman

Más de la mitad de los inquilinos que viven en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) alquilan sin contrato y sufren aumentos que están por fuera de la ley de Alquileres. Además, más del 60 por ciento está endeudado y, por la fuerte suba de la inflación, en el último año son cada vez más los que destinan la mitad del salario a la vivienda. El panorama sombrío se completa con un elemento más preocupante: la gran mayoría sufre “inestabilidad habitacional” y cree que en el futuro próximo vivirá en un lugar peor que el actual. Mientras tanto, el debate por la reforma de la ley de alquileres sigue demorado en el Congreso. 

Los desoladores datos surgen de un reciente informe elaborado por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) y el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), en colaboración con el Conicet, y la Universidad Nacional de San Martín en base a una encuesta realizada meses atrás. Las conclusiones grafican una realidad compleja para un universo cada vez más amplio, alrededor de 2,5 millones de hogares inquilinos – unas 6,5 millones de personas en todo el país – de las cuales el 70 por ciento se ubican en el Gran Buenos Aires, la Ciudad, Santa Fe, Córdoba y Mendoza.

Los problemas de los inquilinosMás del 63 por ciento de quienes alquilan están endeudados con familiares, con el sistema financiero o prestamistas privados. La encuesta revela que el 61 por ciento de quienes tomaron deuda utilizaron el dinero especialmente para afrontar los gastos de vivienda, puntualmente el alquiler.Para pagar el alquiler se destina cada vez más porcentaje del sueldo: en 2021, el 24 % de los inquilinos destinaron la mitad del salario. En 2022, la cifra se incrementó el 32 %.Más de la mitad de los inquilinos del AMBA están hacinados.Menos de la mitad dice que podrá vivir en la misma vivienda los próximos seis meses y un 31 % afirma que deberá irse antes de que finalice el plazo del acuerdo o que le gustaría renovar pero no será posible.El 62 % se mudó de vivienda una o más veces en los últimos cinco años, y de ese universo un 22 % lo hizo porque no pudo continuar pagando. Otro 22 lo hizo porque los propietarios finalizaron o no renovaron el contrato y el 21 % cree que vivirá en una casa más pequeña, peor ubicada o teniendo que cohabitar.Alquiler: los inquilinos y un futuro sombrío

Fernando Bercovich, investigador de ACIJ, explicó a Página|12 que el 51 por ciento de los encuestados tienen convenios de alquiler fuera de la ley y deben afrontar aumentos semestrales, trimestrales o mensuales. “O firman contratos fuera de la ley de Alquileres o les aumentan por fuera de la normativa”, precisó el sociólogo.

Además, graficó dos aspectos preocupantes: por un lado, el elevado porcentaje de inquilinos endeudados para pagar el alquiler. “También recortan otros gastos, como el pago de expensas o servicios públicos”, dijo. Por otro lado, se registró un aumento de la cantidad de personas que alquilan habitaciones y no propiedades completas. “Esto precariza la vida”, señaló Bercovich.

De cara al futuro próximo hay una realidad concreta: la mayoría sabe que no podrá vivir en el mismo lugar. Un 5 % no quiere renovar, un 14 % quiere renovar pero no podrá hacerlo, un 17 % se va a tener que marchar antes de que finalice el acuerdo y un 17 % no sabe a dónde vivirá.

Las respuestas tampoco son alentadoras cuando se consulta respecto a las características de la próxima vivienda: un 21 % cree que irá a una más chica, peor ubicada o compartida con más personas. Apenas un 32 % cree que podrá ir a un hogar mejor.

Es la economía

En un contexto altamente inflacionario y con alquileres que aumentan indexados a un promedio entre la inflación y la suba de los salarios registrados, la llave para resolver el conflicto está en manos de una mejora de la economía a nivel general, en especial de una mejora del poder adquisitivo.

Para Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, se debe garantizar el cumplimiento de la ley de Alquileres, pero también se tienen que generar incentivos para que los propietarios vuelquen viviendas al alquiler que retiraron del mercado o que alquilan temporalmente a través de plataformas para el turismo.

Bercovich afirmó que los inquilinos continuarán en una senda preocupante siempre y cuando no mejore el poder adquisitivo ni se apliquen las regulaciones aprobadas por el Congreso. “Si se generan otras políticas y la macroeconomía acompaña, podemos mejorar de a poco”, sostuvo, y propuso que los estados nacionales y locales impulsen políticas de incentivo para aumentar la oferta de viviendas en alquiler.

“Hay mucha demanda y poca oferta, hay incentivos - exenciones impositivas – pero no alcanza”, enfatizó el sociólogo, que además indicó que en el corto plazo se pueden implementar subsidios a la demanda. “Larreta intentó hacerlo pero con créditos, eso genera más deuda, y es para gastos de mudanza. Es insuficiente”, explicó Bercovich.

Botana graficó a Página|12 otro problema: por la baja oferta, aparecieron muchos avisos de propiedades destruidas las que les hacen una “lavada de cara” y ponen en alquiler. “Tienen problemas estructurales que no se solucionan de un día para el otro y eso también es un problema para los inquilinos”, señaló. “Al inquilino le pasa que después de semejante suba, un 95 %, tiene que esperar cuatro meses hasta que se licue con su salario. En esos cuatro meses la pasa muy mal”, sintetizó.

La discusión por los alquileres, demorada en el Congreso

El Congreso por ahora demora el debate por la reforma de la ley de alquileres, sancionada en 2020 y cuestionada por las inmobiliarias y la oposición: un sector de Juntos por el Cambio opera para regresar al esquema previo, con contratos de dos años y aumentos semestrales, mientras que en el Frente de Todos hay varios proyectos para reformar la ley en lugar de derogarla.

Uno de ellos, de José Luis Gioja, prevé topes para evitar aumentos desmedidos y establece beneficios impositivos para propietarios que vuelquen viviendas al mercado.

En paralelo, la diputada por el Frente de Todos Gisela Marziotta impulsa un proyecto para crear la Cámara Nacional de Alquileres, que fijará precios máximos, establecerá los ajustes anuales y, en lo urgente, suspende los aumentos. “Hay una parte que hace negocios con la necesidad, la parte inmobiliaria, y los propietarios. Eso no está mal. El asunto es el abuso y la especulación que existe sobre ese negocio”, puntualizó ante Página|12. “La actual ley es buena, pero hay que proteger al eslabón más débil que es el inquilino, que tiene que satisfacer un derecho a la vivienda y que es obligación del Estado garantizar el derecho”, agregó.

Por su parte, la diputada por el Frente de Todos Mara Brawer dijo a este diario que el problema no fue la ley de alquileres sino la alta inflación: “Los tres años de contrato brindan previsibilidad, los aumentos anuales también, pero en un período inflacionario el propietario cobra alto porque por un año está congelado y el inquilino sufre de entrada. Yo seguiría con los tres años, pero acortaría los plazos de aumento”, señaló.