Cinco pisos, oficinas y locales, 250 cocheras, restaurantes, espacios públicos y privados en una azotea y vista al Rosedal, el Hipódromo de Palermo y el Campo de Polo conformarán el Paseo Gigena, un emprendimiento inmobiliario multimillonario que construye un grupo privado en un espacio público concesionado por la Ciudad de Buenos Aires: el viejo estacionamiento del Hipódromo de Palermo, sobre avenida Dorrego y Libertador.

Paseo Gigena es definida por sus ideólogos como “un legado arquitectónico para la Ciudad”, pero implica también un jugoso negocio para las empresas involucradas en la obra. Se invertirán más de US$46 millones, según los privados, cuyos selectos inversores podrán recuperar en unos siete años. Una de las seis empresas que intervienen es la consultora Anker Latinoamérica SA, de acuerdo a los anuncios en la Comisión Nacional de Valores (CVN). También lo confirmó a elDiarioAR del grupo ganador de la licitación pública, BSD Grupo Asesor SA (BSD Investments), y la propia Anker.

Anker fue fundada en 2020 por Luis “Toto” Caputo, ministro de Finanzas durante el gobierno de Mauricio Macri y primo de Nicolás “Nicky” Caputo, “amigo del alma” del expresidente y hombre cercano al jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta, a favor de quien se inclinó en la interna de Juntos por el Cambio.

En 2020, su principal socio fue su hermano Flavio, director de Caputo Hermanos, constructora y desarrolladora inmobiliaria. Actualmente, el principal socio de Toto Caputo en la consultora Anker es Santiago Bausili, ex secretario de Finanzas, su segundo en el ministerio durante el gobierno de Cambiemos. Ambos provienen de la banca internacional.

Alquileres en dólares, recaudación del Estado en pesos

Los alquileres de las oficinas y cocheras de Paseo Gigena ya se anuncian en dólares y cotizan en US$30 el metro cuadrado. El gobierno de Rodríguez Larreta cobrará un canon en pesos, que en el mejor de los casos corresponderá a alrededor del 15% de la ganancia de los privados por explotar el terreno público. La Ciudad no puede cobrar en dólares, según explicaron fuentes del Ejecutivo porteño.

“Las oficinas en Buenos Aires se alquilan actualmente en pesos atados al dólar”, explicaron en Anker. En la práctica, esos alquileres se están pagando en pesos atados al dólar blue, el más caro del mercado e ilegal. Sin embargo, en Anker aseguran que en Paseo Gigena se computarán al valor del dólar oficial.

El jefe de Gobierno porteño y precandidato presidencial planea la inauguración parcial del proyecto en septiembre, informaron en la Ciudad a este medio. Será en plena campaña electoral -si le gana las PASO del 13 de agosto a Patricia Bullrich-, pero la obra estará finalizada recién en 2024, explicaron los privados a cargo de la construcción y diseño.

Anker Latinoamérica SA es la organizadora del fideicomiso y su función es juntar inversores. Hasta el momento convocaron a alrededor de 40, provenientes del sector inmobiliario e individuos de altos patrimonios, cuyas identidades están protegidas por el secreto bursátil, ya que invirtieron en pesos a través de la compra de bonos atados al dólar oficial (bonos dólar linked), explicaron en la compañía. “Anker llegó al proyecto en 2021, cuando BSD Grupo Asesor SA, el desarrollador y concesionario, ya había ganado la licitación en la Ciudad en 2019 pero se había quedado sin inversor. La inversión iba a ser de WeWork, que buscaba desarrollar un complejo de oficinas en el predio. Tras el colapso de WeWork -empresa inmobiliaria estadounidense-, BSD nos buscó para conseguir el capital. Propusimos un proceso de oferta pública, transparente y pensando en cumplir con los intereses de los inversores. Además, a diferencia de cómo funciona el mercado inmobiliario, aquí se hace todo en blanco”, explicaron en Anker a elDiarioAR.

Coinsa es la constructora del proyecto y es dirigida por Martín Maccarone, también allegado a Toto Caputo. La empresa financiera que Caputo dirigía antes de ingresar a la función pública, Axis Inversiones, alquilaba oficinas en el edificio de Coinsa, en la calle Godoy Cruz, en el barrio de Palermo. En la sede de Coinsa, no respondieron los reiterados llamados de este medio.

Más de medio millón de dólares de ganancia por mes en alquileres

Paseo Gigena tiene unos 40.000 metros cuadrados totales, de los cuales habrá unos 27.000 cubiertos y 6.500 descubiertos, informó la desarrolladora BSD a elDiarioAR. Otros 4.000 metros cuadrados, el 10%, será para un “parque público elevado” sobre una de las terrazas del complejo inmobiliario, informó el gobierno de la Ciudad.

La constructora Coinsa publicó en su sitio web que se dedicarán 15.000 metros cuadrados a oficinas de alquiler y otros 1.700 a locales comerciales, confirmaron en BSD, el desarrollador del proyecto. BSD se especializada en torres y edificios de condominios residenciales, especialmente de lujo y privados. Tienen proyectos en Buenos Aires pero también en Nueva York, Atlanta y Georgia, Estados Unidos.

A 30 dólares el metro cuadrado, arroja una facturación equivalente a más de US$556.000 al mes y unos US$6.680.000 al año. “Son datos aproximados”, aclaró BSD ante la consulta. “Entre el 15% y 20% de los ingresos de Paseo Gigena serán aportados por los alquileres de los restaurantes, atados a porcentaje de ventas. De esta forma, se podrán recaudar los pesos para pagar a la Ciudad”, afirmaron en Anker.

El proyecto aún no está terminado y, a marzo último y en sólo un año, la consultora de Caputo y Bausili recaudó más de US$45,8 millones y $495.254.145, informaron en BSD ante la consulta. ¿En cuánto recuperará el desarrollador la inversión? “Primero, BSD debe cobrar los alquileres para pagar a los inversores”. Ese proceso finalizará en unos siete años. Luego, una vez que los inversores recuperan sus inversiones, BSD percibirá el 30% de los alquileres y el 70% restante será para los inversores“. La concesión es a 15 años y posibilidad de prorrogar por cinco más.

¿Cuánto cobra la Ciudad?

¿Cuánto recibe la Ciudad de este negocio construido sobre su propiedad? Por Paseo Gigena la Ciudad aceptó en la licitación pública un canon de 200.892,34 unidades de compra que se convierten “en moneda de curso legal”, es decir, pesos. Estas unidades de compra se establecen en la Ley de Presupuesto y actualmente cada una vale 120 pesos. No se actualiza desde enero de 2023, a pesar de la inflación, según la respuesta de la cartera de Hacienda de la Ciudad. Es decir que si el canon comenzara a pagarse hoy, sería de poco más de $24,1 millones mensuales. Otros cánones que han sido cuestionados, como el canon que pagan los privados que explotan el centro de eventos Punta Carrasco, en la Costanera Norte de la Ciudad es de $13.700.000, según la información obtenida por el legislador opositor Juan Manuel Valdés en un pedido de informes al Ejecutivo porteño.

Si se toma el valor del dólar oficial actual, el canon por Paseo Gigena equivaldría a unos US$87.600 dólares, el 15,7% de la facturación mensual de los privados por los alquileres.

Maqueta virtual del Paseo Gigena. El edificio carousel es parte de la obra, que en total alberga 250 cocheras, locales y oficinas. Gigena.com.ar

Los cánones por las concesiones en terreno porteño son uno de los puntos más criticados a la gestión de Larreta por las sumas irrisorias que termina recibiendo la Ciudad de las empresas que hacen negocios millonarios con propiedad pública y contratos vencidos a destajo. El caso de las grúas de tránsito ha sido uno de los más graves.

El rol de Caputo y Bausili

¿Cómo es la intervención de la empresa de Caputo y Bausili en el negocio inmobiliario? Se encargaron de armar el “Fideicomiso Dorrego y Libertador”, es decir, de buscar a los inversores, pero “no manejaron los fondos”, informaron en Anker, ya que esa tarea fue realizada por un colocador de bonos de oferta pública atados al dólar oficial. Comenzaron en marzo de 2022 y anunciaron los primeros resultados en marzo último. La Comisión Nacional de Valores (CNV) autorizó a Anker a emitir deuda por un valor total de hasta US$60.000.000 para luego utilizar ese dinero para la inversión. Aún buscan recaudar unos US$10 millones más.

¿Cuánto ganó la empresa de Caputo y Bausili por el Paseo Gigena? El encargado de un fideicomiso inmobiliario cobra honorarios que se fijan en los acuerdos privados. Anker dividió las tareas del “encargado” de un fideicomiso con otras dos empresas financieras. En sus balances y memorias presentadas ante la Inspección General de Justicia (IGJ) no hay datos de 2022. Aún resta que Anker presente su ganancia de este último periodo, en cuyo balance deberá informar cuánto ganó la consultora por el negocio inmobiliario en la Ciudad. En Anker respondieron que sus honorarios fueron pagados por el colocador de bonos, PPI, y que entre ambas empresas se llevaron el 1% de la colocación. Es decir que cobrarán un equivalente a unos US$600.000, si se cumplen sus expectativas de recaudar US$60.000.000.

Otro ángulo del proyecto inmobiliario Paseo Gigena, en otra maqueta virtual de los desarrolladores. Gigena.com.ar.

“Anker participó como organizador en el financiamiento. Su rol fue el de ayudarnos con la estructuración del financiamiento, el diseño de los instrumentos financieros para poder realizar la financiación en el mercado de capitales. Ellos establecieron el vínculo o la traducción entre lo que necesitábamos los desarrolladores y lo que requieren los inversores para poder invertir en un proyecto como este”, explicaron a elDiarioAR desde BSD, uno de los ganadores de la licitación pública.

El “Fideicomiso Dorrego y Libertador” no es un fideicomiso estándar. “Es el primer fideicomiso financiero inmobiliario constituido y colocado de conformidad con el régimen establecido por la CNV (Comisión Nacional de Valores) para productos de inversión colectiva para el desarrollo inmobiliario”, publicó el estudio asesor del fideicomiso. En la Comisión Nacional de Valores (CNV) no fue posible hallar documentos que detallen los honorarios de los organizadores y hay links caducos.

En los balances y memorias de 2020, año de su creación, Anker declaró ante la IGJ una ganancia de $1.461.416, de acuerdo con los documentos consultados por elDiarioAR. Al año siguiente, el ejercicio 2021 arrojó ganancias por más del quíntuple del primer año de la consultora: $8.377.827. Los accionistas de Anker resaltaron sus expectativas en el negocio con Paseo Gigena y lo dejaron asentado en un acta de directorio en abril de 2022.

“Este proyecto no es un proyecto tradicional ya que, al estar basado en un contrato de concesión, se aparta de lo que la mayoría de los desarrolladores más conocemos, que son los casos donde un comprador obtiene un título de propiedad sobre un inmueble”, explicó la compañía BSD.

“Ellos —por Anker— no son inversores ni participan en el proyecto de otra manera más que en la estructuración del financiamiento para contribuir a generar la confianza que los inversores necesitan por no estar familiarizados con el desarrollador”, agregó la empresa a cargo del proyecto. Es decir, sin Anker, no hubiesen tenido los fondos para construir la megaobra. “Esta es la primera vez que el desarrollador ejecuta un financiamiento de un proyecto a través del mercado de capitales”, añadió la compañía.

El predio, ex estacionamiento del Hipódromo de Buenos Aires, antes de la nueva concesión y la obra privada. Desarrollo Urbano GCBA.

“La obra en ejecución, que incluye todas las construcciones, instalaciones, mejoras edilicias y tecnológicas, y cuyo costo estimado a la fecha de presentación del proyecto ascendía a una suma superior a los US$31.000.000, quedará en su totalidad en favor del Gobierno de la Ciudad al finalizar el plazo de la concesión”, aseguraron a elDiarioAR desde el Ministro de Desarrollo Económico y Producción, a cargo de José Luis Giusti, y responsable de las concesiones en la Ciudad.

¿Qué dijo la Ciudad ante la consulta por la participación de dos aliados políticos en el proyecto? “Según la nómina de accionistas y participantes presentada al momento de la oferta, no existe persona alguna con el apellido Caputo, ni con posterioridad ha sido informado al GCBA ningún cambio en la composición accionaria que implique la participación de alguna persona con ese apellido”.

Claro que cuando se conformó Anker, en agosto de 2020, la licitación ya había sido adjudicada a BSD en junio de 2019, que luego se asoció a la empresa de Caputo para buscar las inversiones necesarias para encarar el proyecto. “Para Anker no hay ningún conflicto de interés. Paseo Gigena se adjudicó a mediados de 2019. Caputo y Bausili dejaron la función pública en diciembre de 2019 y el proyecto apareció para ellos en 2021. Fue un trabajo muy independiente y sin contacto con el Gobierno de la Ciudad”, respondieron en Anker ante la consulta.

“No hay ilegalidad alguna ni conflicto de intereses”, aseguran en la Ciudad. Es cierto que la participación de Anker Latinoamérica se dio en el marco de un acuerdo entre privados. Lo que resulta extraño es que el Ejecutivo porteño sostenga que no conoce de la participación que tiene desde 2021 la empresa de Toto Caputo y Bausili en el proyecto.

En cuanto al plazo de la concesión, el mismo es de 15 años con prórroga de 5 porque se encuentra expresamente así previsto en la ley que autoriza la concesión (art. 4° de la ley 6086). El canon ofertado por el concesionario, y que formó parte de la oferta en función de la cual resultó adjudicatario, asciende al equivalente mensual a doscientas mil ochocientas noventa y dos con treinta y cuatro centésimas (200.892,34) de Unidades de Compra. A los fines del cálculo del pago en pesos, se tomará el valor vigente de la Unidad al momento de la conversión.

Un negocio diseñado desde 2018

La licitación se tramitó en 2018 y terminó de adjudicarse en junio de 2019, bajo el Régimen de Concesión de Obra Pública. Las obras y mejoras de infraestructura edilicia e instalaciones del inmueble quedaron a cargo del concesionario. La desafectación del predio del exestacionamiento del Hipódromo (el terreno en el que se construye Paseo Gigena) se aprobó en la Legislatura en diciembre de 2018.

Según la nómina de accionistas y participantes presentada al momento de la oferta, no existe persona alguna con el apellido Caputo, ni con posterioridad ha sido informado al GCBA ningún cambio en la composición accionaria.

Ministerio de Desarrollo Económico y Producción de la Ciudad.

El plazo de la concesión se fijó en 15 años, prorrogables por única vez por el plazo máximo de cinco 5 años, a partir de la entrega del inmueble por parte de la Ciudad.

Exfuncionarios

Los límites entre los negocios privados y las relaciones con el poder público le han traído dolores de cabeza y frentes judiciales a Toto Caputo. En la fiscalía de Carlos Rívolo fue investigado por haber ocultado al asumir como funcionario que fue accionista de sociedades offshore creadas para administrar cientos de millones de dólares en paraísos fiscales. El caso salió a la luz en 2017 gracias a la filtración de los Paradise Papers, publicados por el equipo argentino del Consorcio Internacional de Periodistas de Investigación (ICIJ, por sus siglas en inglés).

En 2017, también, el fiscal de la seguridad social, Gabriel De Vedia, advirtió que el Comité Ejecutivo del Fondo de Garantía de Sustentabilidad, del que formaba parte el ministro de Finanzas, adquirió LEBACs a través de un fondo de inversión del que el integrante del equipo económico fue director y presidente hasta diciembre de 2015, cuando asumió la función pública. Ese fondo era Axis, que cobró comisiones para adquirir esos instrumentos financieros, que antes se obtenían de manera directa y gratuita con el Banco Central.

Macri y Larreta, durante el gobierno de Cambiemos. De aliados indiscutibles, actualmente su relación se tensó por la interna de Juntos por el Cambio. Nicky Caputo, primo de Toto, apoya al jefe de Gobierno porteño.

Además, Toto Caputo integra la lista de imputados en la causa penal por el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI), firmado por el gobierno de Macri en 2018 y que implicó un endeudamiento por US$45.000 millones.

Bausili fue procesado en 2021 por el juez federal Sebastián Casanello por supuestas negociaciones incompatibles cuando ejerció como secretario de Finanzas. El magistrado ordenó trabar un embargo de sus bienes personales hasta cubrir los $10 millones. La causa contra el exfuncionario se centra en la elección del Deutsche Bank, exempleador de Bausili, para colocar deuda en 2016, durante la gestión de Mauricio Macri. Sin embargo, la Cámara Federal de Apelación porteña le revocó el procesamiento.

Ambos exfuncionarios siempre negaron haber cometido delitos o faltas éticas en la función pública.

Flavio Caputo y otra empresa

Los socios fundadores de Anker fueron Toto y Flavio Caputo, su hermano, empresario. Ambos poseían acciones por 5.000.000 cada uno, según el boletín oficial. Bausili se sumó al directorio en enero de 2021, como vicepresidente y director titular. Toto Caputo mantuvo el cargo de presidente y Flavio, asumió como director suplente, aunque según un allegado al empresario, Flavio se habría desvinculado de Anker.

Flavio, hermano de Toto, es director de Caputo Hermanos, una constructora con negocios inmobiliarios en la Ciudad. El empresario quedó involucrado en la causa contra el grupo Revolución Federal, cuyos miembros están procesados por supuestamente llevar adelante un plan criminal que tuvo por objeto imponer sus ideas y combatir las ajenas por la fuerza o el temor, a través de escraches a funcionarios del Gobierno, como el ministro de Economía, Sergio Massa, e instalar una guillotina en Plaza de Mayo.

La obra Paseo Gigena tiene un valor de 31 millones de dólares, según informó la Ciudad. Gigena.com.ar.

El juez federal Marcelo Martínez de Giorgi investiga si la desarrolladora inmobiliaria de Flavio Caputo financió al grupo sospechado a través de la contratación de una maderera del líder de la organización, Jonathan Morel, que no hace muebles sino que tercerizó la producción. Su abogado, Matías Cuneo Libarona, presentó ante el juzgado documentación sobre la transacción con la carpintería de Morel para afirman que fue un acuerdo comercial y no de financiamiento político, y la misma está siendo analizada. Los abogados de la vicepresidenta Cristina Fernández de Kirchner creen que Revolución Federal podría haber estado vinculada al atentado que casi le cuesta la vida en septiembre último. No hay indicios directos de eso en el expediente, por el momento, aseguró una fuente directa del caso.

En abril de 2022, un mes después de comenzar con el fideicomiso financiero inmobiliario para Paseo Gigena, Caputo y Bausili adquirieron una nueva empresa como representantes de Anker: Gestión Agente Asesor Global de Inversiones SA. Declararon activos por unos US$2.000.000 y $8,6 millones ante la CNV.

Nota: este artículo se modificó el 6 de agosto a las 7 AM para corregir los metros cuadrados de Punta Carrasco. De las distintas notas de prensa e información oficial surgieron números contradictorios por lo que se decidió extraer el dato. También se corrigió el siguiente párrafo: “El proyecto no pasó por la Legislatura de la Ciudad porque el Ejecutivo sólo necesita la aprobación de los legisladores en los casos en que las concesiones son por más de 20 años”. La desafectación del predio del estacionamiento se aprobó en la Legislatura en diciembre de 2018.