Por Diego Kenis 

 El Cohete a la Luna

El Ejecutivo bonaerense avanza en obras para atender al déficit habitacional en Presidente Perón.

Pasados casi dos años y medio, los principales medios de comunicación no recuerdan la toma de terrenos en Guernica por parte de familias que reclamaban parcelas donde vivir. El déficit habitacional en ese y otros puntos de la provincia de Buenos Aires no ha desaparecido, pero sí la insistencia mediática sobre el tema.

De ese modo, se invisibilizan también las políticas provinciales que recientemente se expresaron en la segunda licitación para la construcción allí de casi 700 viviendas. Junto a otras 160 licitadas previamente, suman poco menos de la mitad del total de familias censadas entre el invierno y la primavera de 2020. La problemática del acceso a la tierra en Guernica –aclaran desde el propio gobierno bonaerense– no se limita a quienes participaron de la toma de entonces, ni su satisfacción se reduce a la implementación de un plan de viviendas convencional.

Privados de cloacas

Guernica es la cabecera del partido de Presidente Perón, en el sudoeste de la región metropolitana de Buenos Aires. Forma parte del tercer cordón del Conurbano y en torno a ella conviven los crecientes barrios cerrados con las necesidades urgentes de otros, también privados pero de acuerdo a la acepción maradoniana.

Los números finales del censo de este año aún se están procesando, pero los de 2010 indican que en la década previa la población y los hogares del distrito habían crecido a un ritmo anual por encima del doble del conjunto de la región metropolitana que integra.

Sobre esa base estadística, la Subsecretaría de Hábitat de la Comunidad del gobierno provincial calcula que 4.763 hogares del partido requieren vivienda nueva por no disponer de una, por tenerla pero en condiciones irrecuperables o bien por padecer hacinamiento crítico, con más de tres personas por cuarto.

También para 2010, la conexión al servicio público de agua superaba el 70% pero el acceso a cloacas no alcanzaba a los 400 hogares y quedaba por debajo de los 2 puntos porcentuales. El dato convertía a Presidente Perón en uno de los distritos bonaerenses con menor cobertura cloacal, una realidad que recientes obras provinciales y nacionales buscan atenuar. Otro aspecto problemático particular del partido se evidenciaba ya para entonces en que más del 95% de sus viviendas no mostraba una calidad de construcción que pudiera considerarse satisfactoria. El porcentual resultaba mucho más alto que el promedio de la región metropolitana, que rondaba el 40%. Lo mismo ocurría con el hacinamiento crítico, cuyo 8,2% duplicaba al registro del conjunto.

Por su parte, los indicadores socioeconómicos verificaban grandes dificultades de acceso a la educación en el distrito y altos porcentuales de población sin cobertura de salud y aportes jubilatorios. Los hogares con necesidades básicas insatisfechas representaban el 18,4% del total, el doble del promedio regional. “Con mucha sensibilidad, el gobernador (Axel) Kicillof reconoció que se trata de un déficit que, aunque se agrava durante los periodos neoliberales, es estructural de la provincia”, dice a El Cohete Rubén Pascolini, subsecretario bonaerense de Hábitat de la Comunidad.

Elaboración de la Subsecretaría de Hábitat de la Comunidad, en base al censo 2010.

A contramano de la realidad de los sectores más postergados evidenciada en el censo de 2010, gran parte del incremento de suelo urbanizado en Presidente Perón entre ese año y 2020 obedeció a la proliferación de barrios cerrados, que incorporaron 875 nuevas hectáreas y un 175% de crecimiento, contra el 55% del total. Con buena conectividad por rutas y ferrocarril, el distrito ha sido elegido por sectores de mayores recursos para la instalación de residencias alejadas de los grandes aglomerados.

Dentro de ese tipo de desarrollos inmobiliarios se incluían algunos barrios privados y clubes de campo no aprobados, con adaptación incompleta a las normativas provinciales que los regulan o deudas impositivas. En este grupo se distinguía el caso de El Bellaco SA, una empresa creada en los meses finales de la última dictadura por la familia de uno de sus funcionarios. La firma reclamaba la propiedad de los terrenos sobre los que se asentó la toma de 2020 y pidió su desalojo por la fuerza, hasta que lo consiguió.

Tierra a la vista

Desde el 21 de julio de 2020, más de 1.900 familias tomaron un centenar de hectáreas sin alambrar que, por su ubicación y conectividad, aparecían como una posible solución a sus postergadas necesidades habitacionales. La pandemia de Covid-19, próxima al pico de contagios de su primera ola en el país, agudizó la urgencia de atender el conflicto.

La toma de tierras en Guernica.

A contramano de la disposición al desalojo por vía represiva del Poder Judicial y el Ministerio de Seguridad encabezado por Sergio Berni, la cartera de Desarrollo de la Comunidad a cargo de Andrés Larroque trabajó en la alternativa del diálogo. En tres oportunidades evitó el desalojo, mientras abría una negociación permanente con la población de la toma, organizaciones sociales, el Municipio y la Defensoría del Pueblo. Antes de que el 29 de octubre de 2020 se impusiera el criterio represivo, logró suscribir un acta junto a más de medio millar de familias que acordaron un retiro voluntario a cambio del compromiso ministerial de buscar soluciones a sus demandas habitacionales.

La Subsecretaría de Hábitat de la Comunidad se propuso entonces un abordaje que tomase en cuenta no sólo la construcción de nuevas viviendas sino también la integración de la comunidad y su entorno, para consolidar una identidad colectiva y nuevas centralidades a partir de espacios educativos, de atención de la salud y para prácticas deportivas y recreativas.

La mesa de gestión que encabezó Andrés Larroque. Foto: Ministerio de Desarrollo de la Comunidad.

El primer gran escollo fue la carencia en los alrededores de tierras fiscales que pudieran reunir las características de conectividad y aptitud necesarias para el uso residencial. Entre las privadas, se añadían en muchos casos otros dos problemas: una deficiente certificación de titularidad y el riesgo de caer en la especulación del mercado inmobiliario, expresada en los altos precios pedidos por las parcelas. Una compra o expropiación podía quedar además sujeta a la discusión del presupuesto provincial y procesos burocráticos de frecuente paso cansino.

Durante 2020, el gobierno bonaerense –que ese año creó una Unidad Provincial de Tierra y Vivienda– encaró un empadronamiento y regularización de barrios cerrados. Fue el paso inicial para explorar la salida elegida, con la aplicación plena de la Ley de Acceso Justo al Hábitat que el Parlamento bonaerense había aprobado en 2012. Su texto indica que el Estado adquiere derecho a un 10% de los predios –o su equivalente en dinero o suelo urbanizante– cuando sus autorizaciones administrativas permitan valorizaciones inmobiliarias como el desarrollo de barrios privados o la incorporación a áreas urbanas o complementarias de inmuebles rurales.

Desde su sanción, la ley permitió el recupero de 47.000 lotes, aunque en muchos casos se generaban en zonas donde no había necesidad de tierras o el acceso a infraestructura y servicios estaba sujeto a una enorme inversión estatal. La correcta aplicación de la legislación, subraya Pascolini, implica “que no se produzca suelo donde ya abunda, porque resultaría en prácticas rentísticas en lugar de resolver déficits concretos de la población del lugar”.

Mirando al sudoeste

En febrero de 2021 el Ministerio de Gobierno bonaerense logró la cesión de El Bellaco SA de 56 hectáreas libres para urbanizar, que quedaron bajo dominio del municipio de Presidente Perón.

El proyecto incluyó la subdivisión en 853 lotes, para la construcción de otras tantas unidades habitacionales que se destinarán prioritariamente a familias inscriptas en el registro abierto durante la toma de 2020. Se contempló además el acceso a servicios, infraestructura vial, escuelas de los tres niveles, sistemas de salud y seguridad y diversos espacios de integración comunitaria: salones de usos múltiples, playones deportivos y 134.000 metros cuadrados destinados a un parque lineal lindante al inmueble privado.

La proyección de nueva infraestructura educativa adquiere especial relevancia por los porcentuales de demanda insatisfecha de acceso a los tres niveles de enseñanza en el partido de Presidente Perón, que se muestran muy por encima de los globales de la provincia.

Proyección de la Dirección General de Cultura y Educación para 2025.

Del mismo modo, la conexión de más de 800 hogares a una red de cloacas contribuiría a mejorar el índice de disposición del servicio, de los más bajos del territorio bonaerense. La totalidad de los proyectos, indican desde el gobierno, “se encuentran aprobados y/o convalidados por los organismos y empresas pertinentes”.

El acceso a servicios en el nuevo barrio permitiría aliviar los déficits en los preexistentes. De no conseguir la integración, se correría el habitual riesgo de irritación y ruptura entre grupos de vecinos y vecinas. “El concepto de hábitat supone dimensiones que no sólo incluyen lo material sino que van más allá, como la identidad, la historia o las relaciones sociales o de poder”, apunta Pascolini.

A mediados de noviembre pasado se abrieron los sobres para la licitación de la obra por 693 viviendas de dos y tres dormitorios y una inversión total de más de 8.000 millones de pesos. Junto a las 160 licitadas en mayo, suman las 853 a emplazarse en los terrenos subdivididos con la recuperación estatal.

De acuerdo a la información oficial, 10.400 nuevas unidades habitacionales están ya en marcha en la provincia. Se distribuyen también en distritos alejados del Conurbano, ya sea en la zona núcleo, la costa o el sur. Un fenómeno común en el interior bonaerense es que localidades o regiones con un alto producto bruto por habitante son, sin embargo, históricas expulsoras de población y desencadenan una migración que impacta en el área metropolitana de Buenos Aires, lo que agrava los déficits ya estructurales de esa zona. Aunque este problema supone abordar la regresividad fiscal, la redistribución de la renta y los modelos productivos, la construcción de viviendas se propone atenuar sus efectos y aprovechar la descentralización favorecida por políticas públicas –como la creación de nuevas universidades–, la implementación de estudio o trabajo a distancia a partir de la pandemia o la búsqueda por parte de un creciente número de familias de lugares de residencia con mayor calidad de vida y menores riesgos ambientales.

Local o visitante

La situación habitacional de Presidente Perón y su manifestación en la toma de 2020 requirieron también de una atención local en gran medida esquiva hasta entonces. El gobierno provincial incluyó al municipal en la mesa de diálogo y lo participó de la diagramación del proyecto urbanístico cuando la toma concluyó.

En octubre de 2021, el Concejo Deliberante del distrito aprobó un Programa mediante el cual se abrieron el Banco de Inmuebles Municipal y el Registro de Demanda Habitacional. Ambas herramientas fueron creadas casi siete años después de que el municipio adhirió a la Ley de Acceso Justo al Hábitat, que desde 2012 puso bajo responsabilidad de los gobiernos locales la apertura de registros de necesidades habitacionales en sus territorios y la participación en diversas acciones para atender a ellas.

La línea provincial de abordaje del tema logró plasmarse en la nueva ordenanza, que se basó en “entender el derecho a la vivienda de una manera amplia” y a partir del concepto de que “el proceso de hábitat conlleva la necesidad del ser humano de contar con espacios que le permitan vivir, desarrollarse, trasladarse, acceder a la salud, a la educación y al trabajo” en emplazamientos que “sean sustentables, asociándose con la naturaleza”.

El Banco de Inmuebles prevé nutrirse de recursos de múltiples afluentes, incluyendo los dominios que sean cedidos como participación en las valorizaciones inmobiliarias que estipula la ley de 2012. Para su efectiva y sostenida implementación será necesario el control activo del nivel gubernamental más próximo, el municipal. Los nueve años de demora para poner en marcha los mecanismos previstos en la legislación provincial colocan la atención sobre este punto. En el lustro transcurrido entre la adhesión del municipio a la ley y la toma de 2020, la comuna no había reclamado la cesión correspondiente a los al menos cinco nuevos barrios privados instalados en su territorio.

Los recursos recibidos por el Banco de Inmuebles Municipal deben destinarse a viviendas sociales, dependencias estatales, espacios verdes o desarrollos productivos. Sin embargo, en este último caso los criterios de participación de privados no están delimitados en la ordenanza e incluyen tanto a genéricos “parques industriales” como a “emprendimientos turísticos”, sin especificar los parámetros ni la definición de productividad a fomentar.

En cambio, sí se prevé el modo de puntuación de cada ítem para el acceso a la vivienda, contemplando la situación habitacional y el número de integrantes de la familia inscripta, sus ingresos y la exposición a contaminación ambiental o violencia familiar o de género, entre otros puntos. Para la valuación de los inmuebles y las formas de pago, se destaca, habrá de tenerse siempre en cuenta la situación socioeconómica de los eventuales adjudicatarios, brindando además asesoramiento para la resolución de problemas que puedan presentárseles.

Fueron dos aspectos en que la impronta provincial se plasmó en la ordenanza aprobada. Su aplicación efectiva y plena será fundamental para mejorar las condiciones de vida de los sectores populares en uno de los distritos más postergados del territorio bonaerense.