Hasta ahora, las noticias no han sido buenas. El nivel de compras de los argentinos no pudo salir definitivamente del terreno negativo en el que se ha movido durante meses, más allá de algún que otro mes de mejoría.

La lista de damnificados es por demás extensa. Empezando por fábricas y proveedores de insumos hasta los puntos de venta que se extienden a lo largo y ancho del país. Y, claro está, el negocio del alquiler de locales comerciales no está exento a este panorama. 

Según INDEC, la recuperación del consumo viene lenta y todavía está lejos de reconquistar el terreno perdido. 

El 2017 fue malo y nada indica que en 2018 vaya a revertirse la tendencia. 

Tal es así que la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME) destaca que las ventas minoristas cerraron enero también en baja.

Las cifras se mantuvieron en zona negativa en términos reales (es decir, por debajo de la inflación). De acuerdo con el ente oficial, los shoppings vendieron un 20% más que hace un año pero el índice de precios subió un 25% en ese lapso. La situación es peor aún en los supermercados.

Esta realidad deja al negocio de los locales comerciales en una situación muy particular, al punto que hoy día el valor promedio de estos espacios es el segundo más bajo de los últimos siete años.

Un trabajo realizado por la consultora Colliers International da cuenta de que:

- El 2017 cerró con un precio promedio mensual de u$s50,2 el metro cuadrado

- Esa marca se ubicó apenas por encima del punto más bajo (u$s49,2) registrado en los últimos años. Concretamente, desde 2010

- ¿Cuándo ocurrió la cotización más alta? En 2013, año en que el precio alcanzó los u$s63,5 por metro cuadrado

Un claro exponente del bajo nivel de ventas que registran los locales es que en la actualidad hay casi 7.000 metros cuadrados disponibles, lo que implica unos 1.650 más que en el primer semestre de 2017. 

Según la consultora inmobiliaria, esto representa un fuerte incremento de la superficie ofrecida de poco más del 30%. 

Te puede interesarDueño directo: cerraron más de 70 inmobiliarias en Punta del Este por auge del alquiler "online"El relevamiento también refleja cómo han evolucionado los precios de las principales zonas comerciales de la Ciudad de Buenos Aires.

Si bien la mayor demanda siempre se dio en las principales avenidas y calles de la Ciudad, el paso de los años y la escasez de espacios dieron lugar a un "efecto derrame" hacia las arterias perpendiculares, generando nuevas concentraciones según el rubro.

El barrio de Palermo -en especial las zonas denominadas Soho y Hollywood- es fiel reflejo de este proceso expansivo, en gran parte acompañado por el crecimiento de las edificaciones en la zona.

Acorde con ello, y a raíz del agotamiento que se produjo en varios lugares, las grandes marcas se desplazan hacia estas ubicaciones alternativas y hasta consiguen precios más bajos.

En los últimos años se comenzó a observar otro cambio en el negocio de los locales comerciales. Judith Sygal, directiva de la inmobiliaria Toribio Achával explica esta nueva particularidad.

"En la actualidad, las superficies oscilan entre 80 y 210 metros cuadrados. Los grandes espacios son los menos solicitados", indica a iProfesional.

Según la experta, esto tiene que ver con el estancamiento en el consumo, aunque hay otro factor que también se hace presente: el auge de los formatos "express". En la Argentina, al igual que en muchos países de Europa, tienen cada día mayor preponderancia.

Sin inquilinos "eternos"

El actual contexto está dando lugar a un fenómeno en franca aceleración: la rotación de locales, que marca un contraste respecto a lo que ocurrió históricamente, cuando los inquilinos permanecían décadas en la misma ubicación, temerosos de la larga lista de espera.

Marcelo Zuliani, gerente comercial de Retail, afirma: "En el último semestre del año pasado, la rotación alcanzó una tasa promedio de casi 11%".

El directivo señala que las zonas que mayores índices han alcanzado son, en muchos casos, las que siempre fueron símbolos de una fuerte demanda y permanencia.

En este sentido, hace referencia a las avenidas Santa Fe y Callao y a Santa Fe y Pueyrredón: en ambos casos, la tasa de recambio se aproxima al 14%, mientras que en Peatonal Florida ronda el 12,5%.

"Al analizar la performance de la demanda de estos últimos meses, se observa una absorción neta negativa en términos de cantidad de locales alquilados y liberados. Es decir, que se desocuparon más de los que se ocuparon", precisa Zuliani.

En este escenario, destaca Sygal, los rubros que presentan la mayor cantidad de requerimientos son las cervecerías, hamburgueserías y cafeterías. "En el gastronómico podemos mencionar los del tipo "take away" y "Healthy Food"", añade.

En coincidencia, son varios los especialistas que indican que en zonas como el microcentro porteño, esas propuestas son las únicas que están mostrando una respuesta positiva.

En barrios como Palermo, Belgrano o Villa Urquiza el mayor movimiento de locales lo dan las franquicias, también del rubro gastronómico.

Por ahora, no se vende

Otro aspecto relevante del actual contexto es el comportamiento de los propietarios ante esta realidad más compleja que tienen frente a sí.

Los candidatos a ser inquilinos ya no pelean por lograr el mejor espacio sino que tratan de encontrar aquel que se adapte tanto a sus necesidades como a su presupuesto.

"No son muchos los dueños que estén analizando vender sus locales, salvo casos específicos", indica Sygal, y añade que esta situación "no registra grandes cambios respecto de lo que se vio en los últimos seis meses".

Esto, ya que los dueños aún mantienen la expectativa de que la lenta evolución actual del ritmo consumista de paso a un crecimiento más acelerado.

"Nuestra expectativa sobre lo que vendrá es positiva. Confiamos en que se vaya reactivando la economía en todas sus áreas y que esto genere más actividad comercial y movimiento en el mercado inmobiliario", se esperanza Sygal.

Hoy día, el negocio de rentar un espacio no es de los más interesantes. La rentabilidad, medida en dólares, oscila entre 5% y 7% anual, lejos de los guarismos de otras épocas. Así surge de un trabajo que llevado adelante por Toribio Achával.

"Si bien en los últimos meses se observó una suba, en comparación con los niveles históricos siguen siendo números bajos", destaca el trabajo. 

En algunas de las zonas con alta demanda -como la peatonal Florida, Santa Fe o Acoyte y Rivadavia-, esa referencia puede tocar el 8% anual.  En el otro extremo, en lugares menos requeridos, cae al 5%.

Si se toman en cuenta estas cifras, de acuerdo con Toribio Achával, el recupero de la inversión asociada a la compra de un local comercial puede requerir entre 12 y 20 años.

Consumo, primera víctima del "ancla salarial"

Recién arranca el año y la inflación sigue siendo un rival muy difícil de domar.

A diferencia de otras épocas, ahora ni el dólar ni las tarifas pueden oficiar de "ancla" para frenar la inflación. Es así que el Gobierno busca un "candidato" para que ejerza ese rol. Y todo indica que serán los salarios.

Claro que siempre que se busca un "ancla", aparece algún rubro o sector damnificado:

- Cuando las tarifas congeladas cumplieron ese papel, se hizo evidente la falta de inversiones, que derivó en una crisis energética de proporciones

- Luego fue el turno del dólar, que dio lugar al atraso cambiario y que afectó seriamente a las economías regionales

- Ahora, todo indica que es el turno de los salarios, y el "candidato" que se perfila como gran víctima del anclaje es el consumo

El dato cobra mayor relevancia ya que el nivel de compras puede llegar a representa el 75% del PBI, según cálculos de Eduardo Fracchia y Carlos Belloni, del Instituto Argentino de Economía (IAE).

"El consumo no va a ser el motor de la economía argentina", asegura Miguel Bein.

En general, los analistas ven un 2018 partido en dos: un primer semestre más complicado por los aumentos (que dañarán el poder adquisitivo) y una segunda parte en la que el nivel de compras puede mejorar, aunque no mucho.

Para Guillermo Oliveto, director de Consultora W, el consumo puede incrementarse 1% en el año, pero siempre que el país logre crecer un 3%.

Para Damián Di Pace, director de Focus Market, será fluctuante y dependerá básicamente de las paritarias: "Lo que está claro es que no va a haber una explosión en 2018", afirma.

Mientras, los propietarios no se desprenden del inmueble y los inquilinos siguen con suma expectativa lo que sucede en la economía, confiados en que, en algún momento, el impulso consumista cobre nuevos bríos.