Por Mario Minervino

El matemático Gottfried Leibniz (1646-1716) afirmó que de entre todas las variables que consideró Dios al momento de la creación eligió la que le permitió tener “el mejor de todos los mundos posibles”.

Ante esa afirmación, otro filósofo, Voltaire (1694-1778), ante esa hipótesis, acuñó la palabra “optimismo”, poniendo en duda esa idea. 

En el mundo de la construcción está sucediendo algo similar: a pesar de estar atravesando un difícil momento --los números indican una baja del 50% en la superficie autorizada para construir el primer semestre en nuestra ciudad, en relación a igual período de 2023--, los inversores y desarrolladores inmobiliarios bahienses son optimistas y esperan una mejora para el próximo año.

“Vemos la luz al final del túnel”, indicó uno de los consultados.

Pero empecemos por la realidad, “la única verdad”, según otro pensador.

A la mitad

De acuerdo a las estadísticas que cada mes elabora la Central Territorial de datos del municipio, el primer semestre 2024 se presentaron permisos para construir 36.769 metros cuadrados (m2), lo cual significa una baja del 48,27 % en comparación con los 71.086 m2 gestionados en igual período de 2023.

Por otra parte, junio 2024 ratifica la tendencia a la baja, ya que con 4.253 m2 es la de menor cantidad de expedientes del año y un 67% menos que el mismo mes del año pasado.

El análisis incluye además las obras conocidas como “Sin permiso”, realizadas en algún momento –no necesariamente este año— sin haber cumplimentado las presentaciones legales. Este ítem suma en el año 23.786 m2, un 40% del total de superficie tramitada durante el primer semestre.

Por último, los primeros seis meses mantienen el liderazgo de permisos para viviendas unifamiliares (19.874 m2, el 51,05%). Lo siguen las multifamiliares (8.206 m2; 22,32%), los locales (4.919 m2; 13,38%), Otros (2.732; 7,43%) y ampliaciones (1.037,20; 2,82%). 

Las opiniones

Consultados distintos inversores, constructores y desarrolladores inmobiliarios locales, coinciden en señalar que esta disminución es en parte consecuencia directa de las “malas decisiones políticas” tomadas en los últimos años, de la  incertidumbre del mercado económico y de la variabilidad el dólar que genera inestabilidad en la relación costo-venta de inmuebles.

Una mejora en el precio de venta, la implementación de créditos hipotecarios y la posible llegada de la planta de GNL generan cierto optimismo en todos.

Pablo Rueda, de Rueda & Asociados, mencionó que en la construcción existe un delay.

“Siempre hay una demora en los efectos de las decisiones de la macroeconomía, los cuales impactan uno o dos años después. Lo que estamos viviendo hoy es en parte consecuencia de la nefasta ley de alquileres, con tres años sin posibilidad de ajustar la renta. Hoy, alquileres que en un mercado real serían de 380 mil están en 90 mil. Esa ley fue nefasta para la construcción, generó una pérdida muy grande de inversores y construir dejó de ser un negocio”, detalló. 

Para el empresario hoy la situación se está revirtiendo.

“Se nota en las ventas y en que el valor del metro cuadrado está subiendo por primera vez en cuatro años. Eso hace que los inversores se vuelvan a animar”. 

Rueda señaló que de todos modos los efectos positivos demorarán.

“La baja de los permisos de construcción es el coletazo de malas decisiones anteriores. Esperamos un escenario un poquito mejor para fines de 2025 y 2026 en adelante. Pero para el segundo semestre de este año es posible que la construcción siga frenada. Estamos viendo la luz al final del túnel, con confianza en revertir la situación”.

Por último, consideró un hecho significativo para mejorar el panorama económico es que se confirme la instalación de la planta de GNL en la ciudad.

“Es vital esa inversión de 30 mil millones de dólares de YPF-Petronas. Si se verifica, su impacto inmobiliario va a ser espectacular y va a modificar el ánimo de los inversores”.

Para el contador Darío Faure, los últimos cinco años han registrado muy poco movimiento en el rubro, “con los precios de venta por el piso y los costos en dólares elevados se paralizó todo tipo de inversión, potenciado eso por la incertidumbre en materia económica”.

Percibe, sin embargo, que la situación se va revirtiendo de a poco.

“Empieza a haber venta de departamentos a valores más altos que hace un año. Nosotros, que hace al menos tres años que no comprábamos ningún terreno para construir, acabamos de cerrar una operación. La baja en la cantidad de permisos era esperable: es el resultado de los malos años anteriores. Pero la construcción tiene sus tiempos para arrancar. La gestión de un proyecto y el inicio de obra demandan varios meses. Creo que a principios del año próximo se podrá advertir un aumento en la superficie a construir”. 

“La mejora en los precios de venta nos hace tener un poco de optimismo y a partir de eso se van a gestionar más permisos. También es bueno tener estabilidad. El factor dólar, con sus saltos y estancamientos, hace que la gente no se decida a invertir”.

El ingeniero Ariel Arias es gerente general de la empresa Benedictino y dedica parte de su tiempo a analizar las variables económicas, tratando de encontrar certezas que le permitan tomar decisiones en un marco razonable de seguridad.

“Es difícil analizar la actual situación. Por eso trato de nutrirme de la mayor información posible, sobre todo de economistas cercanos al gobierno. Veo un panorama semejante al actual para los próximos meses, sin muchos cambios”, indicó.

Manifestó como negativa la actual diferencia entre el dólar oficial y el real (blue), una brecha del 58% que, menciona, habría que ajustar.

“El gobierno está convencido que lo va a lograr con la baja de impuestos, pero eso no alcanza. No creo vaya a haber una devaluación, pero algo se va a retocar”.

El otro punto importante es que los inversores recuperen la confianza, algo que, consideró, no se consigue en el corto plazo.

“Me hace acordar a la pandemia, que pensaba iba a terminar en semanas y duró dos años. Creo que esto viene por ese camino, con gobernantes que van por la definitiva, que es larga y difícil. Si logran tener éxito, el crecimiento va a ser sostenido, pero a partir del año que viene. Este año va a ser igual, con algunos destellos, pero igual”. 

Arias presagió que los desarrolladores van a seguir invirtiendo pero con cautela.

“Si bien el precio del m2 ha subido, todavía el valor de venta está por debajo del costo y lo que hoy se hace es una apuesta a futuro, asumiendo que en un par de años esos valores serán adecuados”.

Otro elemento que puntualizó importante es el de los créditos hipotecarios.

“Es muy bueno y exige tener inmuebles para vender. Pero todo es una cuestión de confianza y creo que seguiremos complicados por los menos hasta el segundo trimestre del año que viene”.

Todavía hay tiempo

“Es un pregunta tremendamente difícil de contestar”, respondió la ingeniería Silvana Ciucci, consultada sobre el panorama en la construcción para lo que queda del año. 

“Desde la PASO(agosto 2023) hay mucha incertidumbre. Todos quedamos medio parados hasta ver para dónde vamos”. 

Mencionó que este primer semestre fue “muy duro” por las variables en materia económica, aunque advierte cierta reactivación y que la gente vuelve a refugiarse en el ladrillo.

“Hubo ventas de unidades terminadas, aunque no tanta respuesta para la conformación de fideicomisos”, detalló.

Ciucci señaló que “siempre es optimista” y que el país ofrece oportunidades.

“Hay que saber buscarlas e incluso reinventarse. Una cuestión interesante es que haya créditos hipotecarios, eso es bueno si son blandos y a largo plazo. Si se otorgan debería registrase una mejora en el segundo semestre o durante el próximo año. Repito, soy optimista, todavía hay tiempo”.

Adrián Santamaría, director de Fideisa, identificó dos cuestiones para mejorar el actual estado de la construcción. Por un lado, habla de la necesidad de un blanqueo y una adecuada reglamentación del sector. También sugiere una baja en los derechos de construcción que cobra el municipio y la posibilidad de su pago en cuotas durante el desarrollo de la obra. 

Por otra parte, consideró vital la llegada de inversiones a la zona portuaria y al polo petroquímico.

“Hay que conseguir que la planta de GNL se instale en nuestra ciudad. Eso es trascendente”. 

¿Y los materiales?

Directivo de la firma Codimat, dedicada a la venta de materiales de construcción, el contador Alberto Delmont, hizo una lectura de situación con la aclaración de que "la incertidumbre es la única certeza"

Como cuestión favorable indicó que los precios de referencia “tienden a consolidarse” y en algunos casos “en baja”, posicionando mejor al cliente a la hora de comprar. 

Mencionó como negativo que la obra pública se haya reducido a cero –“algo que nunca había sucedido”— lo cual afecta de manera directa la actividad, “es un motor indiscutido de este mercado”.

La amplitud de la brecha cambiaria abre una serie de dudas pero a su vez “alienta algunos emprendimientos cuyo valor de venta es hoy algo más elevado por el mercado al que apuntan”. 

Apuntó que los fideicomisos en construcción se siguen desarrollando, en algunos casos a un ritmo más lento, y señaló como un elemento positivo, “aunque en el horizonte, allá lejos”, la posible implementación de los créditos hipotecarios.  

Por último, en coincidencia con la visión de varios de los consultados, consideró clave la llegada de inversiones.

“Es algo que abre un punto de esperanza para Bahía Blanca y su zona. Un emblema es la instalación de la planta de GNL. Si se construye en nuestra ciudad generará un crecimiento exponencial en la próxima década”, destacó.