La tan temida boleta del ABL ya está con nosotros. Si bien en promedio el aumento para los 1,2 millón de inmuebles, de acuerdo con el relato macrista, debería ser del 66%, para buena parte de los porteños el impuesto subió hasta un 300%, con un piso de $ 600 que determina subas superiores para los sectores de menores recursos. Pero los aumentos no terminarán aquí: la ley macrista autoriza subas progresivas en los próximos años para llevar el impuesto hasta el uno por ciento del valor de mercado de las propiedades, una suerte de impuesto móvil.

Como el impacto podría ser desastroso para buena parte de los hogares porteños, se establecieron algunos límites que no son tales porque no impiden que el tributo incorpore subas que van del 100 al 300%. Para los inmuebles que tenían una valuación fiscal inferior al 5% del valor de mercado, el nuevo ajuste es de hasta 300%. Para las propiedades con valuación fiscal entre 5 y 10% del valor de mercado, el tope del incremento será de 200%, y del 100% para las valuadas por encima de 10%.

También las unidades complementarias, como cocheras y bauleras, están alcanzadas con un mínimo de tributación de $ 200 anuales, cuando antes del aumento podían pagar menos de $ 30.

Otro cambio es que los pagos ahora son mensuales, con la posibilidad de un pago anual con un descuento del 20%, inferior a la inflación real. Esto favorece a los contribuyentes de mayor poder adquisitivo que pueden pagar en una sola cuota. Antes eran bimestrales, con un descuento del 10% por el pago anual. Para la mayoría, lo que antes pagaban cada dos meses, ahora deben pagarlo cada mes. Y lo que se pagaba en un año, ahora equivale a un semestre o cuatrimestre.

Esta suba se agrega a la del año 2008, algo que se mencionó muy al pasar. Si se suman ambos aumentos, el reajuste promedio salta al 150%, con picos de hasta el 600% y en algunos casos de hasta el 900%.

El reajuste fiscal inmobiliario tendrá, además, impacto sobre el resto de los impuestos. Por ejemplo, el nuevo valor servirá de base para la liquidación del impuesto a los Bienes Personales a partir de 2013 que tributa un 0,5% desde cero para los que declaran más de $305.000 y que no se está actualizando para que abarque a más gente.

Impacto en los alquileres

También incidirá, y ya lo está haciendo, sobre el valor de los alquileres. Ningún locatario absorberá el mayor peso del impuesto y lo trasladará en forma directa o indirecta sobre el inquilino. La aspiración macrista de llevar el ABL al uno por ciento del valor de un departamento -por ejemplo para una vivienda hoy con un valor de mercado de U$S 150.000- son U$S 1.500 o $ 6.600 anuales o $ 550 mensuales. El nuevo ABL le pone así un piso alto al alquiler. En lugar de optar por el gradualismo, se optó por un tarifazo como se hizo con el 127% de incremento del boleto del subte, sin contemplar realidades sociales divergentes y a costa de perder pasajeros.

De acuerdo con el padrón de ABL, actualizado a abril de 2011, la valuación fiscal de la ciudad de Buenos Aires fue de $ 115.522,7 millones, equivalente entonces a U$S 28.524 millones y la recaudación potencial del impuesto de $ 1.718,6 millón, un 95% generada por la Contribución territorial y el ABL.

Por partida, la valuación fiscal promedio es de $ 65.815 (U$S 16.251) con un valor máximo de $ 116.109 (U$S 28.669) correspondiente a la Comuna 1 y un mínimo de $ 33.723 ( U$S 8.327) en la Comuna 8. "Es decir, en promedio una partida de la Comuna 1 es equivalente al valor de 3,4 partidas de la Comuna 8".

Ahora y en adelante, estos valores en dólares se cuadruplican o más. Lo notable es que esto se presenta como una consecuencia "del mercado" o del supuesto enriquecimiento de los porteños propietarios, aunque vivan en el mismo departamento o en la misma casa.

En 2011, la recaudación potencial anual por partida fue de $ 979, y de $ 818 para las partidas residenciales. Las industrias tienen una baja recaudación potencial. "Esto se explica porque la mayor parte de las industrias se encuentran en la zona sur de la ciudad, donde la valuación fiscal es baja en relación al resto de la ciudad", reconoce un informe oficial. En 2011, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires recaudó por el impuesto inmobiliario casi $ 1.600 millones, equivalente al 6% de la recaudación total. La aspiración macrista es que llegue a participar con el 15%, lo que supone casi triplicarlo en términos reales.

De acuerdo con los datos oficiales, el gasto total en 2011 de "Recolección, Barrido e Higiene" fue de $ 129 millones y de $ 1.820 millones el Servicio de Higiene Urbana.

El aumento del ABL se agrega a un estructura impositiva donde predominan los impuestos al consumo y a la actividad económica, "en una tendencia que se viene consolidando año tras año", según señala ASAP (Asociación Argentina de Presupuesto y Administración Financiera Pública). De aquí se desprende que los menos ganan son los que proporcionalmente pagan más impuestos porque destinan casi todo el ingreso a alimentarse o al pago del alquiler.

El gasto asociado al ABL no está auditado en forma independiente de manera de saber si cuenta o no con ingresos suficientes y cuáles son sus costos reales. Ni qué decir la calidad del servicio, algo que volvió a manifestarse tras el "temporal" de la semana pasada, con la caída de árboles, cortes de luz y demoras en las reparaciones. Y además, no se contemplan mejoras en los servicios con los ingresos adicionales que generará el "nuevo" ABL.

La referencia al valor "de mercado" de la propiedad para el cálculo del impuesto muestra la inspiración financiero-especulativa del macrismo. Más aún en momentos en que la llamada inversión inmobiliaria está en precios récords, muy por encima de la capacidad de pago de los contribuyentes o de los costos de los servicio. Revela una "mentalidad" propia de los fideicomisos que se han ido formando para especular en la ciudad de Buenos Aires, y en particular en Puerto Madero.

El valor "de mercado" inmobiliario fue uno de los más que aumentó después de la caída de la convertibilidad, superando a la inflación promedio y a la evolución salarial. Esto, a su vez, asegura una suerte de indexación automática "de mercado" del ABL, algo que no pasa ni con los salarios ni con los ingresos de los porteños o con los mínimos o topes impositivos. Es sabido que la brecha entre el salario y el metro cuadrado inmobiliario no para de crecer.

Muchos porteños compraron sus departamentos con créditos, de lo que resulta que sus activos netos son muy bajos pero deben tributar el ABL sobre la base del valor "de mercado" sin descontar lo que adeudan.

Más todavía. En momentos en que se busca una desaceleración nominal de los salarios -como si fuesen los responsables de la inflación- en la Ciudad se aplica una suba nominal y real extraordinaria del impuesto, sin gradualismo ni realidades sociales disímiles.

Todo esto revela que la referencia "de mercado" del ABL responde a un modelo que no incluye lo social sino la valorización financiera.

Fórmulas y arbitrariedades

El cálculo del impuesto es más que complicado, algo hecho adrede para confundir a los contribuyentes. Según lo aprobado, el ABL se fija de acuerdo con una fórmula de valuación de inmuebles: la Valuación Fiscal Homogénea (VFH), que se calcula considerando el valor económico e incidencia del terreno según ubicación geográfica y entorno (realidades urbanísticas), y el valor de la edificación según la categoría, destino, calidad y características arquitectónicas y estado de conservación. El VFH podrá llegar hasta el 20% de la valuación del inmueble. Cada partida tiene un VFH que figura en forma vertical en el borde izquierdo de la boleta.

Luego, para calcular la alícuota del ABL, se incorpora otro factor, que es la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC), que en 2012 multiplica por cuatro la VFH, pero podrá ser modificada por la Legislatura.

En cuanto a las alícuotas, se establece el cobro de una alícuota homogénea por la prestación de los servicios urbanos de ABL de 0,5% y un impuesto inmobiliario con una alícuota creciente en función del valor de la propiedad que varía entre 0,40 y 0,70. De esta forma, los inmuebles de la ciudad terminarán pagando entre el 0,7% y el uno por ciento del valor de mercado de la propiedad.

Es decir que a la tasa del ABL del 0,5% de la Valuación Fiscal Homogénea multiplicada por cuatro, se aplica sobre una valuación de la propiedad que puede llegar al 80% del valor de mercado. Entonces, a una propiedad de US$ 100.000 o $ 440.000 le corresponde un ABL de $ 1.760 anuales. Y a esa tasa de ABL, hay que agregarle las alícuotas que varían del 0,4% al 0,7% según el valor de la propiedad que, en el ejemplo anterior, arroja unos $ 1.500. Sumado a los $ 1.760, da un impuesto total de $ 3.260 anual, el 0,8% del valor de la propiedad.

Como el nuevo criterio valuatorio podría llevar el ABL a valores prohibitivos para las propiedades más viejas, para 2012 se establecieron topes. Las propiedades valuadas en menos del 5% del valor real, no pagarán más de un 300% de aumento; las valuadas entre un 5% y un 20% de su valor, un 200% y las valuadas en más del 10%, un 100%. El piso será de $ 600 anuales. Pero la ley autoriza subas para los años venideros. A las propiedades con una VFH de hasta $ 150.000, les podrán aumentar hasta un 50% por año; a las de $ 150.000 a $ 300.000 hasta un 75% y a las de más de $ 300.000, un 100%.

Suponiendo que el departamento del ejemplo esté valuado entre un 5% y un 10% de sus U$S 100.000 de valor real, en 2012 pagará $ 1.200 al año; en 2013, $ 1.800; en 2014, $ 2.700, y en 2015, $ 3.150, es decir un 0,92% de su valor de mercado.

Resulta más que arbitrario cómo se fijan todos esos parámetros porque en todos los barrios conviven propietarios de diferentes poderes adquisitivos. Y en muchos casos, la propiedad puede tener un alto valor "de mercado" y hasta podría responder a una situación patrimonial del contribuyente que, con el paso de los años, fue perdiendo o desvalorizándose porque ahora puede estar desempleado, vive de una jubilación media o de la ayuda de los hijos.