El Código de Ordenamiento Urbano (COU) sigue generando polémica. A pesar de la aprobación en el Concejo Deliberante durante el año pasado, el extenso y detallado expediente regresó rechazado a la Municipalidad de Luján –tal como informó este medio- y desde la Dirección de Ordenamiento Urbano y Territorial del Ministerio de Gobierno Bonaerense se pidió que, para lograr su convalidación, se corrijan una serie de puntos. 

Desde el gobierno municipal se intentó minimizar la respuesta de Provincia, aunque especialistas en urbanismo subrayan lo profundo de lo observado y no descartan que sigan llegando objeciones a un texto que no reunió los requisitos necesarios para su aplicación.

El informe con el rechazo de la norma llegó al Municipio en octubre del año pasado y el ahora edil Javier Casset, por entonces secretario de Obras y Servicios Públicos, era la voz que trataba de trasmitir calma a sectores que de inmediato se alarmaron por un freno más en el camino del nuevo COU:

- "Nos piden puntualmente que actualicemos ciertos informes que ya estaban en el expediente, pero que en función del tiempo que llevó aprobarlo, estaban hechos en la gestión de Graciela Rosso".

- "Uno de los informes es el de relevamiento de porcentaje de consolidación urbana. Esto quiere decir que, donde el área urbana crece, tiene que haber una justificación en virtud de que la que ya era urbana esté plenamente consolidada. Es decir, que esté toda construida y que no haya terrenos sin edificar. Esto justificaría la necesidad de expandir el área".

- "Todas aquellas áreas de crecimiento tienen que estar acompañadas por la extensión de servicios básicos o, por lo menos, que estén en marcha. La mayoría de los proyectos están, así que no habría problemas".

- "Me da la sensación de que hubo una intención de dejar la aprobación para la gestión entrante, porque nosotros siempre estuvimos en contacto para brindar la información que hiciera falta y, sin embargo, sin avisarnos, mandaron el expediente directamente".

Algunas de las expresiones que eligió Casset para defender el COU aprobado, a pesar de las observaciones técnicas de Provincia.

Tanto Casset como semanas atrás el nuevo secretario de Obras Públicas, Marcelo Gutiérrez, dijeron que hay personal trabajando en las modificaciones solicitadas y que -previo paso por el Concejo- "esperamos que en unos meses esté listo para volver a La Plata".

EL DOCUMENTO

El trabajo realizado por la Dirección de Ordenamiento Urbano y Territorial bonaerense consta de diez páginas y abunda en consideraciones técnicas que hacen del COU, según Provincia, una norma imposible de convalidar. Concretamente, se deja en claro que el Código de Ordenamiento Urbano carece de una proyección integral de desarrollo futuro para todo el distrito. Tal es así que en el último párrafo del informe se sugiere que, en un futuro próximo, "se podría considerar la posibilidad de la formulación de un plan de ordenamiento urbano, de forma tal que la organización del territorio sea programada en forma planificada y que persiga criterios y objetivos integrales". 

En el mismo sentido, se marca que el crecimiento poblacional en el territorio no es acompañado por la red de servicios públicos que establecen las normativas: "No se incluyó en la normativa analizada el requerimiento de dotación de infraestructura y servicios esenciales en interdependencia con los otros indicadores urbanísticos que afectan a las distintas zonas".

Si bien ese punto es admitido por Casset, el ahora concejal da por resuelto el tema cuando asegura que "la mayoría de los proyectos están, así que no habría problemas". 

Por otra parte, aparecen incongruencias entre los distintos cuerpos documentales que conforman el abultado expediente del COU. "Existen incongruencias entre cuadros y planos…", se expresa en uno de los puntos. 

Provincia también pone en evidencia que la Municipalidad dejó de inscribir en un registro provincial a las nuevas urbanizaciones cerradas, que proliferaron como hongos en la última década por todo el Partido.   

Puntualmente, en cuanto al crecimiento urbano, las observaciones formuladas por Provincia plantean que en el COU "se aprecia que las áreas de ampliación urbana y las zonas residenciales extraurbanas no han sido debidamente fundamentadas mediante un estudio técnico urbanístico que dé cuenta de los ejes de crecimiento dominante, el grado de ocupación de las zonas adyacentes y dotación de infraestructura de servicios básicos". Cumplimentar esa falencia resulta "imprescindible" en la ciudad cabecera y en las localidades de Open Door, Cortínez y Pueblo Nuevo, "donde la ampliación de las zonas residenciales urbanas y extraurbanas es de gran magnitud". 

En el mismo sentido, "se sugiere la posibilidad de contemplar la etapabilidad de la habilitación de las zonas a incorporar, de forma tal de conducir racionalmente la consolidación urbana y el aprovechamiento de las infraestructuras". En definitiva, Provincia insiste en que se avance en una planificación integral e integradora. 

Se pide, además, que en algunos casos se especifique con total claridad el tipo de uso según los nomencladores utilizados, para evitar ambigüedades que puedan derivar en incompatibilidades. Destaca el informe que en el nomenclador "equipamiento" se encuentran incluidos, entre otros, una planta depuradora, un cementerio y un predio utilizado para la disposición de residuos, pero también emprendimientos comerciales y turísticos.       

En cuanto a urbanizaciones de tipo cerradas, la observación es mucho más grave porque expone tanto a Provincia como a la Municipalidad en cuanto a la falta de registro actualizado de los nuevos emprendimientos: "De acuerdo a los antecedentes obrantes en el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas dependiente del Ministerio de Gobierno, se ha verificado por medio del análisis de la fotografía satelital que varios emprendimientos no forman parte de dicho registro. En ese marco, se comunica la necesidad de regularizar y actualizar la situación, para ello la Municipalidad debe solicitar al Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas la inscripción de las urbanizaciones cerradas con Convalidación Técnica Final".

De acuerdo a las consultas realizadas por este medio, el mencionado registro es una herramienta del Ministerio de Gobierno (que tiene la competencia para la habilitación de barrios cerrados) y la razón de su existencia es precisamente tener documentación actualizada de los barrios convalidados.  

Si bien en la práctica ese registro nunca funcionó por un convenio de descentralización firmado entre la Provincia y algunos municipios, que eximía de la convalidación provincial de estos barrios y por lo cual las municipalidades no informaban de la evolución de las habilitaciones a la Provincia, el año pasado este convenio terminó derogándose. "Este pedido es la manera que tiene la Provincia de saber -formalmente- qué han habilitado los municipios. De lo contrario, existe el procedimiento de ARBA (con drones o imágenes satelitales) para detectar nuevos barrios. Es una vergüenza, pero supone el reconocimiento de la Provincia de su ignorancia sobre lo que sucede en su propio territorio", precisó un especialista en urbanismo (ver "Irregulares"). 

Estaban avisados

El equipo de profesionales en urbanismo de la UBA, denominado La Brújula, se encuentra terminando los detalles de una publicación sobre su experiencia de consulta acerca del COU en Luján. Una experiencia que, como se recordará, culminó con muchos aportes técnicos pero en mala relación con la gestión municipal.

Aunque el texto lo darán a conocer en breve en su página de facebook, a EL CIVISMO adelantaron lo que ya han dicho: "El expediente enviado para aprobarse está incompleto y carece de fundamentos. Es doloroso porque fue señalado reiteradamente por nosotros y les ofrecimos realizar muchos de los estudios que Provincia sugiere, pero nunca encontramos eco", indicó Fernando Murillo, uno de los líderes de La Brújula.

"No obstante, creo que es auspicioso que exista esta instancia en la que la Municipalidad, por imposición o convicción, decida hacer las cosas bien", agregó informalmente.

Ante ese panorama, se abre el interrogante de saber si el gobierno local contará con la capacidad técnica para hacer los estudios que Provincia está pidiendo. "Presentar un COU es mucho más que dibujar un plano de colores en Autocad", graficó otro de los especialistas del equipo.

Por eso, el pronóstico es reservado para la definitiva puesta en marcha del nuevo COU. Tiempo en el que se seguirá trabajando sin marco regulatorio.

Desde La Brújula adelantaron otra observación: "Los barrios cerrados que estaban proyectados en el COU necesitan de algún permiso de transformación de uso rural a urbano" y esto pone en tela de juicio el concepto de "derechos adquiridos". "Lo expresado desde Provincia es una buena señal pues muestra la intención de poner límite al negocio. Pero el impacto puede ser enorme porque los propietarios de los terrenos verán amenazada la posibilidad de vender como tierra urbana sus parcelas rurales. Y tendrán que reclamar a quienes les hayan dado palabra de que el trámite estaba asegurado", deslizó otro de los especialistas consultados.

Como se recordará, en abril del año pasado –cuando se aprestaban a votar el COU- desde La Brújula alertaban que "legalmente, los derechos adquiridos solamente se aceptan si la obra está iniciada. Ahí, entonces, se pasa a una zona gris: dividir lotes, poner un pilar de luz, una tranquera o trazar una calle, ¿es inicio de obra?".

También para esa fecha esos especialistas marcaban que "en materia de planificación sólo se observa una fuerte apuesta al crecimiento urbano a través de barrios cerrados como única alternativa para la expansión de la ciudad". Y preguntaban: "¿Para dónde crece y crecerá Luján? ¿De qué manera? ¿Con qué tipo de industrias? ¿Qué se hará con las inundaciones? ¿Cómo se controlará la especulación inmobiliaria? ¿Cómo se proyectará la vivienda popular? ¿Se densificará? ¿De qué manera?". Todas preguntas latentes.