Por

Eugenia Rodríguez

"Gracias a que eliminamos la ley infame y difunta Ley de Alquileres. Se multiplicaron exponencialmente los alquileres publicados y el costo del alquiler bajó hasta un 30% en términos reales”, se congratuló Javier Milei en la apertura de sesiones del Congreso. Sin embargo, y si bien como en otras ocasiones el mandatario fue poco preciso sobre cómo obtiene ese guarismo, lo cierto es que los datos oficiales (INDEC) a nivel nacional lo desmienten y dejan en evidencia que, en realidad, desde que se eliminó la ley y se profundizó la desregulación inmobiliaria, los alquileres más que duplicaron su valor respecto de la inflación: en 2024, los contratos aumentaron 263% mientras que el índice de precios (IPC) creció 122%. La diferencia de más de 100 puntos en la aceleración del alquiler se repite en las seis regiones del país.

Estas cifras explican, a diferencia de lo que sostiene el Gobierno, por qué uno de cada cuatro inquilinos debió mudarse en los últimos meses por no poder afrontar ese gasto, que ya demanda el 45% de los ingresos familiares, lo que derivó también en el multiempleo de la población (40% tiene más de un trabajo). A todo esto, hay que sumarle las expensas que en 2024 multiplicaron por dos su peso en el total del gasto inquilino, llegando al 20% del mismo.

Si bien la intención del oficialismo es mostrar que la desregulación a partir del mega DNU 70/2023, favoreció a la población inquilina ello no se verifica, al momento, en las estadísticas oficiales disponibles sino que, por el contrario, todo parecería indicar que ha beneficiado centralmente al mercado inmobiliario con mayor poder para imponer condiciones a quienes buscar un techo donde vivir, un drama social que crece y no encuentra respuestas suficientes. Por el contrario, no solo subieron los precios, sino que empeoraron las condiciones para los inquilinos del país (contratos de menor duración, mayor frecuencia en aumentos y crecientes desalojos) al punto de que el 62% de dichos hogares tiene ingresos por debajo de la línea de pobreza. 

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A este estado de situación hay que agregar el deterioro de las políticas de Estado que buscaban garantizar el acceso a la vivienda. Como contó este medio, la decisión de La Libertad Avanza de cerrar la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda, además de implicar 400 despidos directos e miles de indirectos, dejó unas 125.000 viviendas totalmente paralizadas, eliminando programas de acceso a un techo, obras básicas de servicios públicos, y hasta dejando la puerta abierta a futuros juicios contra el Estado por el incumplimiento, local e internacional, de los compromisos asumidos. 

Alquileres al alza

En apenas siete años el porcentaje de hogares inquilinos subió, en promedio, 40% en los grandes centros urbanos configurando un panorama en donde, al menos, unos 10 millones de personas dependen de un alquiler para tener un techo donde vivir. Los datos reflejan la situación que atraviesa, principalmente, la franja etaria de 30 a 45 años que encabeza el segmento que vive en hogares inquilinos en el país.

Pese a esta realidad, desde que asumió, la gestión que conduce Javier Milei, decidió desregular el mercado inmobiliario y eliminar la única ley nacional que buscaba, no sin falencias, garantizar el acceso a un techo. En ese sentido y tras el primer año de gobierno, el propio jefe de Estado aseguró el fin de semana en el Congreso que los precios de los alquileres “bajaron hasta un 30% en términos reales”. Considerando que lo mencionó en el marco de la enumeración de los puntos centrales de su balance de gobierno, cabría suponer -no lo aclaró- que refería a una baja en el 2024. Sin embargo, ello no se condice con las estadísticas oficiales disponibles: el INDEC muestra que los alquileres subieron más el doble desde que se derogó por decreto la Ley Nacional N°27.551. 

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En primer término, si se mira lo sucedido a nivel nacional en Vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles, se observa que fue la división que más aumentó en 2024, llegando a 248,2% contra una inflación de 117,8%. “La división de mayor aumento en el mes fue Vivienda, por los incrementos en Alquiler de la vivienda y gastos conexos y Electricidad, gas y otros combustibles”, indicó el informe del INDEC en diciembre pasado. El impacto de los recortes de subsidios y el alza tarifaria (creció 400% el gasto solo en un año) sumado al alza de alquileres hizo disparó el peso de los gastos fijos en las economías domésticas. 

¿Qué pasó entonces en 2024? Puntualmente si se pone el foco en el subrubro “Alquiler de la Vivienda”, en el primer año de gobierno de Milei todas las regiones del país exhibieron subas en los alquileres por arriba de la inflación nacional (117,8%), con brechas de más de 100 puntos tanto contrastando con dicho nivel general nacional como con el dato regional de precios. 

En detalle: los alquileres en el Gran Buenos Aires -Región GBA- duplicaron la inflación registrada en 2024 en tanto aumentaron 262,7% mientras que el índice de precios regional creció 122,1%. De igual manera en la Región Pampeana los alquileres cerraron el año con un alza del 253,1% contra el IPC regional de 114,4%; a la vez que en la Región Noreste la diferencia del aumento de los alquileres fue de 110 puntos (214,4% vs 103,9%) y en la Región Noroeste de 85 puntos (198,0% vs 112,7%). No muy distinta fue la situación observada en Cuyo: 233,9% escalaron los alquileres de vivienda frente al 116,4% del IPC regional, y en la Patagonia donde aumentaron 197,3% vs 124,7% del nivel general regional. 

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En consonancia con el dato anual, un análisis en detalle muestra cómo pese a la tendencia a la desaceleración del índice de precios minoristas en 2024 y sin ley de alquileres vigente, la evolución mensual del precio de los alquileres se ubicó por arriba del IPC en todos los meses del año pasado, con excepción del primer trimestre dado el salto provocado por la mega devaluación de diciembre del 2023. En otras palabras, aún con inflación a la baja, desde abril 2024, el costo mensual de alquilar se ubicó siempre por arriba de la inflación.

En contraste con lo sucedido en 2023 cuando, con una inflación mucho más elevada, los alquileres lograron amortiguar las subas gracias al componente salarial que incluía el índice de actualización que establecía la ley de alquileres que entonces sí estaba vigente. Esto podría vincularse con que, sin norma nacional que determine un marco de condiciones generales, se imponen con mayor frecuencia las actualizaciones de precios cada tres meses (a dic/24 el 94,3% de los inquilinos tenía actualizaciones en plazos iguales o menores a 6 meses, según la Encuesta Inquilina Nacional). 

Un aspecto metodológico relevante tiene que ver con que -según indicaron desde INDEC- su relevamiento da cuenta de una muestra de viviendas en alquiler de todo el país siguiendo, mes a mes, la evolución de los precios que señalan los encuestados, es decir, lo que se paga. A diferencia, por ejemplo, de los relevamientos privados como el caso de Zonaprop o de la propia Ciudad de Buenos Aires (considera los precios ofertados en la plataforma Argenprop) que justamente, toman los precios de las plataformas en línea. Ello no es menor ya que cualquier persona que dependa de un alquiler sabe que suelen presentarse diferencias considerables entre lo que efectivamente se termina pagando y lo que ofrecen los anuncios publicados. 

A su vez, si toman los datos del primer mes del 2025 (último oficial disponible) tampoco se llega al número señalado por el presidente libertario: el IPC subió 2,2% y los alquileres del Gran Buenos Aires 8,9%, de la Región Pampeana 7,2%, del Noreste 14,3%, Noroeste 12,1%, Cuyo 9,5%, y Patagonia 11,1%. En términos interanuales el IPC GBA creció 89,6% frente a Alquiler de la vivienda 253,4%. 

Pero además si se considera el acumulado de toda la gestión de Milei, de diciembre 2023 a enero 2025, los datos tampoco se corresponden: la inflación acumulada (IPC GBA) es 183% pero los alquileres subieron 332%. 

El drama de alquilar

Además del alza en los precios, la situación de las y los inquilinos en el primer año de Milei se agravó en diversos frentes. De acuerdo con la Encuesta Nacional Inquilina de diciembre 2024, el 25% de los encuestados indicó que tuvo que mudarse en los últimos tres meses por no poder afrontar el precio del alquiler. De este universo, el 94% tiene condiciones contractuales pactadas después de eliminada la ley. Sólo el 6% de quienes vienen de contratos previos al DNU 70/2023 respondió haber tenido que mudarse por no poder hacer frente al pago del alquiler.

Asimismo, el 42,8% de los ingresos de los hogares inquilinos encuestados se destina a pagar el alquiler, sin considerar impuestos y tarifas de servicios públicos. En el caso de aquellos alquileres que iniciaron después de la entrada en vigencia del DNU, la incidencia del gasto de alquiler de la vivienda en el presupuesto del hogar asciende al 44,6%.

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En los contratos firmados a partir del DNU, el plazo de 3 años de duración sólo se presenta en el 10,3% de los casos. En promedio, 7 de cada 10 inquilinos que firmaron sus contratos luego del decreto tienen aumentos mensuales cada 3/4 meses. Además, hay que sumar las expensas que solo un año pasaron de representar el 7% al 22% del precio de oferta de un alquiler (según el CESO). 

Finalmente se agrega que el 63,7% de los hogares inquilinos encuestados dijo tener deudas de algún tipo. Entre las respuestas relevadas, el 91% afirmó tener que relegar varios gastos para poder pagar el alquiler (44,9% redujo gastos en alimentos y 48,4% en salud). Ante esta realidad, el 39% tiene más de un trabajo y el 51% de quienes fueron consultados, trabajan en promedio entre 9 y 12 horas por día.